2019年,政府购买棚改模式将取消?

2019年,政府购买棚改模式将取消?

如你所知,2018年棚改政策不断进行调整。而在明年,棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。

据悉,2018年10月25日,住建部在北京主持召开部分省市座谈会,研究2019年棚改政策。地方层面,安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会,国家发改委、财政部、人民银行出席会议。

针对2019年的棚改政策,会议明确了以下内容:

一、新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡

今年10月8日的国常会表示,按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设。

所谓“新三年棚改计划”,就是2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。今年按计划完成580万套后,2019年、2020年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低。相应地,融资压力也会减轻。

有的地方就反映,之前已经棚改了一部分,剩下的如果不实施棚改,维稳压力大,风险高,所以必须积极推进。

在此之前,棚改范围有所扩大:有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到建制镇,有的把房龄不长、结构比较安全的的居民楼纳入棚改范围等等。

本次会议重申,严格把好棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。但是要区分收益能否平衡,这主要为发行棚改专项债做准备。

棚改项目的收益主要来自于棚改腾挪出来的土地出让收益,因此和地价、房价密切相关:一二线城市的棚户区改造项目可以平衡,但三四线城市、县城将难以实现项目收益与融资自求平衡。

怎么破?

二、棚改货币化不搞一刀切

在过去三年,棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。

根据公开资料,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。据市场机构测算,2017年达到了60%左右。

以下为棚改货币化的具体操作,相当于央行的“水龙头”直接直接入房地产。

货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。所以会议明确,棚改货币化安置政策不搞一刀切,要因地制宜,因城施策,一城一策。

今年政策已经调整,商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。明年还将继续。

近几个月,新增PSL规模有所下降,“水龙头”已然拧紧。

三、政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;

此前,政府购买棚改模式是棚改的主要方式。所谓政府购买棚改服务,是指由政府授权主管部门通过法定招投标程序,与市场化企业在2018年,棚户区改造专项债问世。Wind数据显示,截至目前棚改专项债发行3100亿。

按照本次会议要求,2019年棚改融资以棚改专项债为主。那么,棚改专项债的规模将大幅增加。(2017年新增专项债0.8万亿,2018年1.35万亿,2019年有可能增加至2万亿以上。)

但考虑到专项债不可能全都是棚改专项债,棚改融资还存缺口。