2019年该不该买房
上篇文章结尾我留了一个问题，所以在回答今年该不该买房之前先搞清楚19年为什么不能大涨。
我说了两个因素，内外部条件都不具备。首先说外部，最近1年多美联储一直在加息缩表，10年期国债利率好像到3点多了，美国加息的结果直接造成各个经济体外资回流美国，造成其他经济体的货币贬值。对于我国而言，美国加息我们不能跟着加息，也不能滥发货币，国内经济承担不起，只能定向向楼市加息，这才有从17年到现在的按揭利率一直上浮到30%。而美联储加息直接导致的就是我国外储减少，从高点4万亿美元降到现在3万亿，汇率差点破七，人民币贬值压力很大。外资回流的路径是这样的，外资来华投资拿的是美元，通过央行兑换成人民币再进行投资，这个美元就存在央行当做是我国的外储，一旦外资回流，那就需要外储减少相对应央行也要收回对应的人民币的数量。上半年整个社会都缺钱，这当然是去杠杆的因素，和外储减少也有关系。外部因素主要还是全球都不是货币宽松状态，不是所谓的QE宽松，国内M2的增速才8%，中国目前也不大可能去搞货币宽松，只有货币宽松的环境下楼市才更容易大涨。
内部条件主要还是居民杠杆率增速过快，最近两年居民杠杆率增速有点快，目前在50%以上，居民手里没钱了，所以要控制居民杠杆率的增速，抑制一下需求。如果让其一直增加势必会造成大面积的断供影响金融安全和社会稳定，对于老百姓来说需要有一个挣钱的时间来缓解一下压力。这也是一直在做的连续降准后希望扶持中小企业，解决就业，增加收入，形成良性循环。
这里说一下我理解的降准，前几天的降准很多人都以为又是大放水，楼市肯定涨。这其实是片面的，很多财经大佬都在第一时间解读了降准的意义，我说一下我的看法。最近几次的降准造成的结果就是银行不缺钱了，银行理财产品的收益在下降，但是钱在银行间趴着，没有途径进入到市场上，这就是有的学者说的所谓的流动性陷阱。近期李总要求银行强制性给中小微放贷，就是要解决这个问题。银行先天的怕风险，对于给小微企业贷款的积极性远没有房贷风险小。对于对楼市的影响只能说解决了银行资金紧张的问题，而是否大涨还需要银行利率的调整和首付比例的调整都限购政策的出台，这就相当于鱼塘里鱼有了，但是没给你捕鱼的工具，单靠手抓抓不住几条，需要政策给你捕鱼工具才能抓的更多，而这个工具是要看政策的。
现在就可以回答一下19年该不该买房的问题了，和13年类似。13年到15年政策出台用了2年的时间。现在属于老周期末，新周期还没有开始。这个老周期什么时候结束新周期什么时候开始我也不知道，这要看政策导向。对于郑州而言，我觉得需要等郑州对调控政策的调整力度，还要等银行利率的下调，起码调整到上浮20%以内。目前如果你是自住改善我觉得可以考虑看看楼盘，只要限价没调整还是有时间看的，当然如果有低于备案价销售的楼盘也是能买的，未来如果调整限价只会越调越高。对于投资而言，时候还没到，在横盘期时间过长的话买入会增加持有成本。
最后我想说一下我理解的买入时机，大多数人都是追涨杀跌，其实什么时候买房，就是在下跌周期中找机会买入，在上涨周期里卖出二手房。这个顺序大部分人都会搞混，当然谁也不是神仙，不要指望你买入卖出的时机一定是最低的或者最高的。要学李嘉诚，不赚最后一个铜板。