万科“哀嚎”，碧桂园口碑“爆雷”，2019房企路在何方？
导 读
空手道，一种包含了踢、打、摔、拿、投、锁、绞、逆技、点穴等多种技术的武术形式，以手脚并用、近身击打为主要技巧。
过去一年里，面临政策高压，房企的日子不轻松。有的股权质押、有的高价发债，靠着手脚并用、花式翻新的融资方式，总算有惊无险的度过了2018年。
1月4日，央行下调金融机构存款准备金率1个百分点，这被认为利好房地产业，加之一些城市限购政策的松动，也让行业看到了春天。那么，2019年，房企将呈现何种走势呢？
作者：申小宗
来源：铑财研究院
碧桂园——房地产行业龙头企业，近日公布了2018年成绩单。
根据公告显示，2018年，碧桂园权益销售额达到5018.8亿元，同比大幅增长31.25%；实现权益销售面积5416万方，同比增长23.06%。
权益销售额和销售面积双双两位数增长，似乎可喜可贺。不过，一些不利苗头还是显的刺眼。
比如2018年12月权益销售金额121.4亿元，环比大幅下降了64.0%，拿地速度和规模也在下降，由高周转导致的房屋质量问题等等。
2019年开年，央行降准送出了利好礼包，行业气氛为之一振，大有冰河解封、春暖花开的先兆。只是，这种轻松气氛的持续度仍有待考量。房地产企业走势是否向好，还有很多不确定性。
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高周转后遗症
如果把时间维度拉长，这种不确定性会显得更加清晰。遥想2015年，某河北房企喊出“只要房子卖出去，就是赚钱。”这种高周转逻辑，基于当时环京库存越来越高，且业内传言政策将严管环京房价。
只不过随后的2016年，却走出了一波暴涨行情。燕郊房价直奔三四万，翻了一倍不止。
行业走势难料，可见一斑。
这种难料的不确定性，在2018年表现的更加明显。房地产限购政策持续加强，融资渠道收紧，房企裁员不断发生，行业开始新的周期轮换，似乎证实了房地产行业“白银时代”的到来。
然而，事实真是这样吗？万科一面高喊着“活下去”一面大举拿地，98岁杭州老奶奶排队摇号买房，7万人抢千套房，买房的队伍排出了几公里，行业过千亿销售额企业由2017年的17家增加到19家……这些积极信号，似乎打破了房地产行业不景气的论调。
在这种复杂形势下，龙头大哥碧桂园又有什么表现？
梳理路径，去繁入简即是高周转+拿地策略。看得出来，2018年的碧桂园，还在高速扩张，即使是出现了广受关注的房屋垮塌事件。
据碧桂园发布的数据显示，2018年前11个月碧桂园新增土地776宗，权益购地金额约为1871亿元，对比2017年同期的2662.9亿元权益购地金额下降约29.7%。
值得注意的是，2018年前11月1871亿元权益购地金额中，上半年占了1434亿元。也就是说，2018年下半年，碧桂园就少拿地了。
但综合全年来看，碧桂园依然是行业中拿地最猛的企业。统计数据显示，2018其新增土地建面12940万平方米、新增土地价值3149.5亿元，超过恒大、万科位列行业第一。
业内人士指出，拿地、扩张自然考验碧桂园的资金实力。而高周转可以维持现金流，帮助碧桂园实现眼前的高收入。同时，也留下了最大后遗症——房屋质量问题的集中涌现。这也注定碧桂园的2018年，麻烦事不少。
从网友的调侃中，可以看出一二——某网友在提到碧桂园房屋质量时，将碧桂园的广告语“给你一个五星级的家”，调侃成了“给你一个五星期的家”。
碧桂园贴吧里，网友“星中树”吐槽说：“想问一下，碧桂园对房子的质量不知道是怎么控制的，有没有质控这一块？如果有的话，怎么会有这么多关于垂直度、阴阳角、梁大小头、房门关不住、密封条掉、卫生间无放坡、真石漆交叉污染、地板空鼓、地砖质量差等问题，在我内心中，一个大公司不会出现这个问题的，真的不敢相信。”
网友“风轻云蛋”回复说：“这都不错了，房子没踏（塌）就好。”
网友“布偶猫回复说：“碧桂园也敢买，厉害了，不过其实可以了，前段时间听说它们总部都出问题砸到员工了，人家对内对外也算一视同仁了-_-||”
网友“海风吹”回复说：“常看新闻就不会被坑了”
网友的智慧、经历都是无限精彩的。对于买了碧桂园房子的网友来说，似乎更是恰当。不断爆出的“张家口碧桂园地下室变鱼塘了”、“碧桂园宁波碧玥府销售的疯狂乱象”、“亳州碧桂园谁买谁后悔”等问题。从2017年初现苗头，到2018年集中爆发。
更极端的事情也发生了，比如房屋质量问题坍塌致死的事件。
据媒体报道，2018年7月26日深夜，安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌，导致6死多伤。值得强调的是，这是继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后，碧桂园发生的第三场坍塌事故。
有碧桂园供应商透露，小区项目施工本来是6个月工期，让3个月必须干完，这或许就是碧桂园房屋质量问题不断出现的原因。
铑财观察发现，碧桂园因房屋质量导致口碑下降的时期，正是高周转策略实施的阶段。加快项目建设，加快销售实现去化，加快回笼现金过冬，也正是过去一年碧桂园的操作路径。龙头的示范效应，或者裹挟竞争影响，也成了行业不少房企解决现金流问题的选择之一。
这种追求速度、追求规模利润，而弱化房屋产品质量、品质的做法，无疑坏处更大，长期发展或带垮了企业、带坏了行业，也伤害了消费者、市场的信任信心，值得碧桂园及其当家人杨国强深思。
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泰禾集团的四个关键词
成也萧何败也萧何，看来高周转利弊相存，如何拿捏使用程度、控制衍生风险值得考量。除此之外，还有其他手段吗？
新中式院落别墅的开山鼻祖——泰禾集团，没有采取碧桂园这种高周转策略，院子产品口碑一如往年，但在现金流上弄得个手忙脚乱。
2018年12月31日，《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布，泰禾集团2018全年销售1303.4亿元，位列20位。
能够做到这一成绩，泰禾集团的做法更加激进，花了不小的代价。
用4个主题词，可以形容泰禾集团的2018年：股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、管理层动荡。
泰禾集团多次进行股权质押，缓解资金压力。
据中国经济网统计，截至2018年12月26日，大股东泰禾投资集团有限公司持股60938万股全部质押，一致行动人叶荔持股14999万股全部质押，一致行动人黄敏质押1800万股，质押比例高达95.15%。
甚至为了融到更多的钱，泰禾集团不惜卖子公司和项目收益权。
2018年12月14日，泰禾集团公告称，将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售；二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托，以融资35亿元。
此外，泰禾集团还通过发公司债融资。
2018年1月17日，泰禾集团在境外完成总额4.25亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌票面年息分别为7.7875%和8.125%的债券；3月7日，泰禾集团发行2.3亿美元的债券；9月4日，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元。
这种频繁发公司债的行为，推高了泰禾集团的负债率。数据显示，截至2018年3季度末，泰禾集团的总负债2052.44亿元，较年初增加了200亿。资产负债率84.78%，已逼近发改委划下的85%监管红线。
面对上述数据，资本市场的表现自然好不到哪去。股价暴跌，是泰禾集团另一个年度主题词。
泰禾集团董事长黄其森在2017年底接受采访时，预测2018年销售额能够达到2000亿，短短几日泰禾集团股价暴涨152%。后来，市场意识到黄其森可能牛皮吹破，股价一路走低，从2018年1月24日的高点，到12月27日收盘股价暴跌超65%，泰禾集团市值已不足200亿。
目前来看，泰禾集团没有完成2000亿目标，黄其森还陷入涉嫌信披违规的质疑声中。
种种不利因素一齐到来，导致泰禾集团的管理层也出现了动荡。
泰禾集团副总经理、财务总监罗俊，副总经理沈力男相继辞职，据知乎网友透露“2018年，泰禾M4（副总经理级）以上的高管离职人数，是102人。”
7月份，泰禾集团曝出裁员消息，据称裁员总体比例达30%，有的部门被裁得一个不剩。“从泰禾离职的员工，仅五百人的微信大群，就成立了三个。”
有知乎网友说：“裁员我没意见，但是明知道自己的财务状况不好，还继续招人，给人画饼，这就很恶心了。我是拒绝了好几家才选择泰禾，没想到还是失算了。”据他所说，目前泰禾集团也就工程和营销岗安全。
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失败的共性与个性
梳理碧桂园与泰禾集团的一年表现，共性在于，在政策严管形势下，两者都在寻求资金解决之道。只不过，碧桂园采取的是高周转策略，泰禾集团因产品高端属性，再加上其他因素影响，一时无法高周转去化。
据知乎网友透露，过去几年，泰禾在广深区域投入了200亿拿地，可现在能入市销售的货值寥寥。比如泰禾以总价57亿元竞得深圳尖岗山“地王”，楼面价分别为五万多和七万多，如今这两块地仍未入市。
手中无项目销售，自然就无法为公司带来充沛的现金流，所以泰禾集团更多的是从资本市场上找钱，甚至裁员、紧缩业务节流。
碧桂园牺牲产品质量快速前进，获得了活下去的机会。2018年8月，碧桂园开始提质控速，显然已权衡出了品质口碑与活下去之间孰轻孰重，也释放出企业逐渐摆脱了不利因素的束缚。
相比之下，泰禾集团境况更为严峻。比如大股东质押股权问题，华创证券研究院王曦分析称，从数据上来看，泰禾集团的股权质押风险还是非常大的，同时也反映出目前在房地产降温的大背景下，前两年加杠杆的房地产企业日子的难过程度。
目前，黄其森及其一致行动人质押率接近100%。马上面临年报季，接受其股权质押的券商、银行等金融机构压力巨大。
同时，通过ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，泰禾集团把几乎所有的融资手段都使用了一遍。负债率仍然高企，现金流问题并没得到有效缓解。
两者的共性还有，为了摆脱单一主业依赖，双方都进行了多元化业务探索。只不过，碧桂园已经实现了产业裂变，而泰禾集团多元化业务似乎成了拖累。
2018年6月19日，碧桂园集团旗下碧桂园服务控股有限公司，正式于港交所挂牌上市，当时总市值达259亿元，目前总市值已达327亿元。
据了解，碧桂园服务的营收来源主要分为三块：物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。
其中，主要依托住宅市场的物业管理服务是碧桂园服务的主要营收来源。未来会坚持在住宅服务领域发展，提升更多元化、智能化及信息化的管理水平，将会下功夫推动传统及现代的管理转型，带来更多盈利。
碧桂园服务在港上市，是碧桂园基于房地产产业链纵向多元化的一次成功尝试，其还瞄准了横向跨领域多元化。
2018年7月，碧桂园宣布进军机器人领域，进行高科技业务布局。随后的几个月以来，碧桂园旗下博智林机器人公司先后与清华大学、西湖大学合作，推进机器人业务。
碧桂园董事局主席杨国强说：“我们应该是一个高科技的企业，未来是科技创新改造和引领行业的时代。”
如今，碧桂园从房地产到商业超市、酒店、教育、交通等配套，再到现代农业，机器人等领域，已经铺就了产业链延伸之路，未来发展有诸多看点。
而泰禾集团的多元化，似乎并没有实现为主业输血，甚至自我造血能力也颇为不足。
据知乎网友透露，“黄老板这两年进军了院线、教育、养老和医疗行业。他号称教育要在几年内做到前三，院线赶超万达，养老公寓要在北京和上海各做一万套，医疗行业也要投五百亿甚至一千亿，做到中国最大。黄老板甚至一度想做中国第一家民营器官移植医院。
这么宏伟目标如此令人振奋，结果2018年，黄老板仅在北京通州的国际医院，一年就亏了三个小目标。他高薪挖来的医疗行业高管，也已经换了两三波人了。”
铑财以“贵公司2019年现金流压力预计能否得到缓解？贵公司多元化业务预计何时形成规模？2019年贵公司战略发展重点是什么？”等问题询问泰禾集团，截止发稿并未收到回复。
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2019向阳而生？
如果说2018年房企生存呈现冰与火。那么，2019年开年央行降准，会为房地产行业带来哪些利好呢？部分城市限购松动，是否能挽救房企于水火？
1月4日晚间，中国人民银行网站消息，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点，同时2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。
业内人士分析认为，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。一方面，降准能够缓解房地产企业的资金压力；另一方面，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。
易居研究院副院长杨红旭认为，此次降准虽属于定向支持，房地产业不在支持之列，但降准后银行可贷款额度增加，部分商业银行可加大个人房贷方面的贷款投放力度。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，央行全面降准后，房贷首付、利率或下降，激活买房需求，有助楼市复苏回暖。
不过，也有人认为央行降准对楼市积极影响有限。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析认为，央行降准、释放8000亿元增量资金，不等于2019年房地产会触底反弹。
“该动作虽然在一定程度上会对房地产存在利好，但影响“间接且微弱”。其主要表现为，借力经济向好，来促进置业升级与居住改善。此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济，初衷并不是刺激房市。
从根本上来讲，是为了能让2019年中国经济找到一个平稳发展的路径，重拾企稳向上的信心。
当前楼市下行、资金趋紧，问题不是银行资金流动性不足，而是企业信用不足；不是没钱放，而是不敢放。宏观经济形势下，如果就业率不能保证、居民可支配收入增长不能保障，那么房地产的各类居住需求也就不能释放。”胡景晖说。
多位分析人士认为，央行今年应该不止降准一次。多次降准，或能帮助房地产企业缓一口气。
而菏泽、广州、珠海、杭州、合肥近期放松了楼市调控政策，专家认为，在中央“房住不炒”定位和因城施策下，后续或将有更多的城市可望适度放宽限购、限售，这也将为房企带来好消息。
新经济常态下，中国经济转型升级意愿强烈。高质量发展的关键时刻，防控系统性风险就成了重中之重，这考验着房地产行业的集体智慧。有观点认为，万科高喊“活下去”，是因为有很多房企未来会“活不下去”。对于碧桂园、泰禾集团这种手握好牌、有深厚沉淀的龙头企业来说，是时候做出转变，探索一条新发展路径的时候了。
在铑财看来，要想向阳而生，除了精准多元化，主业房地产的策略贵在复杂形势下认清方向，在稳中求质量、在消费者口碑中求发展。一味追求利润速度、赌性上脑，或靠旁门左道取胜，都可能走上歧途甚至引发系统性风险。如何取舍，铑财将持续关注。
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