自建房如何合法?违章建筑被强拆如何维权?

自建房如何合法?违章建筑被强拆如何维权?

在生活中,我们经常能看到城管带人强拆自建房的事件。凡是这种事件一般都是两种原因,一是,你的自建房实属违章建筑,影响城市的整体规划或者影响左邻右舍的正常生活,比如采光问题等等,还有一种情况就是此地面临拆迁,政府为了减轻拆迁补偿的负担,强行拆除他们认为的违章建筑。

首先,你要清楚你的自建房是不是违章建筑?如何合法化?

违章建筑一词最早出现在1980年4月《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》这一国务院文件中。而在拆迁征收领域,界定违章建筑的主要法律依据则是《城乡规划法》。被征收人首先要了解自建房的审批情况,某些情况下违章建筑是可以通过补办相关手续转化为合法建筑的,那么没有房产证该怎么补办呢?

这种情况多发生在建于集体土地上的房屋,尤其是城中村。城中村是随着城市发展被包围起来或是纳入城市规划管理的村,其显著特点是土地性质为集体所有,居民也多为农村户籍。根据《土地管理法》第三十八条:“农村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准”。在《城乡规划法》施行之前,修建于集体土地上的建筑即使没有房产证、规划证等证件,只要被征收人能够提供其他建房审批手续,如村委会出具的证明、许可材料等,该建筑就不应被直接认定为违建,而是需要经过更进一步的调查认定加以区分对待。

如果当事人的违章建筑拥有合法的土地使用权,那么即便是政府强拆,也应当考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益予以适当补偿。另外,违章建筑内的财产可以独立于违章建筑存在的,系违章建筑人的合法财产,同样受法律保护。在强拆时行政机关必须依法将室内物品清出并逐一进行登记、移交,而不得随意令其被埋压在房屋的瓦砾废墟之下。

在公权力与私权的博弈中,弱势的永远是私权一方。与政府博弈时,老百姓要善于运用法律武器为自身的谈判增添筹码。房屋已被认定为违章建筑的被征收人,应当针对政府强拆的目的,着眼其强拆的程序,并结合自身建筑的审批状况,综合运用法律手段,制定并实施切合案情的维权方案,最大限度地维护自身权益。如果被征收人受限于自身法律知识和能力,无法适时正确地采取法律措施,则可咨询或委托征地拆迁业务方向的专业律师。无论如何,违建强拆,绝非法外之地,也绝不允许肆意妄为。

此外,还应注意的是,作为认定违章建筑的法律文件《城乡规划法》于2008年1月1日才正式施行,而政府依据《城乡规划法》作出限拆决定、违建认定等,都应当举证证明被征收人的建筑形成于2008年1月1日之后,否则不能证明其行政行为具有事实依据,将承担举证不能的法律责任。

未经登记建筑等于违章建筑?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

上述法条可以看出,未经登记建筑并不能直接与违章建筑划等号,政府作出房屋征收决定前应首先对未经登记建筑进行调查认定。理论上讲,被征收人对政府的认定处理结果不服不能直接进行救济,但可以通过提起一定的诉讼程序向政府施压,等到政府下一步送达《责令限期拆除通知书》等具体处置文书时,被征收人再采取相应的救济方式就会掌握更多的主动权。

“有关部门”到底是谁?

根据《城乡规划法》,具有责令停止建设、限期改正及罚款职权的行政主体为县级以上地方人民政府城乡规划主管部门、乡镇人民政府,具有查封施工现场、强制拆除等职权的行为主体为“有关部门”。“有关部门”的规定给了政府极大的便利,政府可以不通过法院实行强拆,但这并不表示政府强拆行为的行政主体无从确定。被征收人可以根据县级以上地方人民政府主动公开的或依申请公开的规范性文件中找到这个“有关部门”,看作出具体行政行为的主体是否越权,根据《行政诉讼法》的规定,超越职权的行政行为应当被依法撤销。

认定违建就是被判死刑?

法律的正义不仅体现为实体正义,程序正义也是其重要的一面,程序正义在某种程度上甚至比实体正义更为重要。行政法的基本原则不仅要求行政机关合法合理行政,也要求其在行政执法过程中做到程序正当。当自身利益在实体法律上难以得到保护时,就应该在程序上寻求救济。

从法律依据的角度来看,违建强拆的程序可以分为违反《城乡规划法》的程序和违反《土地管理法》的程序,二者虽存在显著区别,但寻求救济的切入点却大同小异。根据《行政处罚法》的规定,行政机关作出行政处罚必须符合法定程序,这些程序与当事人直接相关的有听证、送达、公示等,行政机关常见的程序违法事项有不告知当事人听证、陈述申辩的权利,不按法定方式送达行政执法文书,以及城乡规划未依法公布等。在行政机关的行政行为违反法定程序时,当事人的权益可以通过复议或诉讼得到救济。