15%!开发商海外高价融资

15%!开发商海外高价融资

刚进入2019年,房地产企业就遭遇当头一棒!

数据显示,2019年1月份,万科、碧桂园、恒大等头部房企,销售金额和销售面积双双大幅下降。比如恒大销售金额同比下降32.9%,合同销售面积同比下降37.8%。万科合同销售金额同比减少28.1%,合同销售面积同比减少28.5%。

根据克而瑞的数据,今年1月, TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑,其中TOP50企业下滑幅度更为明显,权益销售规模较去年同期下滑了10.7%。

虽然销售数据很差,但是房地产企业发债却异常火热,根据Dealogic的数据,2019年1月1日以来,开发商共发债84亿美元,创出了1996年以来的历史之最。

从已公布融资计划看,本轮境外融资利率普遍超过8%,部分企业的美元债利率达到15%。

1、不惜成本 疯狂融资

对于房地产企业来说,资金就是水,没水公司就得停摆,但是现在水价越来越贵!特别是国外的水!

2019年1月4日,美联储主席鲍威尔在议息会议之后的发布会上强调,美联储正在聆听市场、“耐心”加息,还表示视情况可能改变收紧货币的步调。

这也就意味着美联储的加息步伐可能面临终止。按照正常逻辑来讲,目前的美元债利率基本上处于高位,此时发美元债相当于在摸顶,如果晚一两年,发债成本可能会更低,但对于房地产企业来说却等不及了,即使美元债利率高企还是要发。

1月16日,禹洲地产发布公告称,公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率8.625%。

同日,正荣地产集团有限公司发布公告称,额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。

1月18日,碧桂园控股有限公司发布公告称,公司发行5.5亿美元优先票据,2022年到期,利率为7.125%,以及发行额外4.5亿美元优先票据,2024年到期,利率为8%。

据wind数据显示,1月份,房企累计发行21支海外债,融资总额66.2亿美元,较2018年月均43亿增长超50%;平均融资成本9.65%,比去年全年高出2.03个百分点。

相比美元债的超高利率,境内的融资利率却便宜的多。不少企业的境内融资利率竟然不超过4%。

比如上海临港,公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券,分为两个品种,品种一的票面利率为3.74%,实际发行规模为3亿元;品种二的票面利率为3.85%,实际发行规模为5亿元。

房地产企业放弃国内较低的融资利率,反而去发行利率较高的美元债,房地产企业到底意欲何为?

一般来说,房地产企业都会优先选择利率较低的境内融资,只有在境内融资比较难的情况下才会去选择境外融资。

1月15日,上交所中止了合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”

1月18日,深交所公告显示,华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划也处于“中止”状态。

除此之外,像俊发集团7.9亿资产支持证券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、融创房地产集团2018年公司债券也都处于终止状态。

看来房企境内融资环境依然比较严峻,境内融资难,只能去发行利率较高的美元债券。

2、借新还旧还是在饮鸩止渴

房地产企业的投资逻辑一般是,融资、拿地、盖房、销售。按照正常逻辑,以如此高的利率发债融资,接下来应该是大规模拿地建房。

然而,这一次,房地产企业并没有大规模拿地。

根据中国指数研究院数据统计显示,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。

成交量在降,成交价格也在降,数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

这样看下来,房地产企业在拿地方面依然非常谨慎,那么问题来了,不拿地,不盖房,花这么大成本,融这么多钱到底在干嘛。

根据恒大研究院的报告显示,从2018年下半年开始房地产企业将逐步迎来偿债高峰,截至到2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元,规模最大的是房地产开发贷。

从兑付规模来看,从2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

毫无疑问,2019年是房地产企业兑付规模最大的一年,还钱是房地产企业当下最迫切的任务。

借新还旧是房企一贯的做法。在房地产市场比较景气的时候借新还旧没啥问题,一旦房地产市场开始降温,借新还旧就是在饮鸩止渴。对于当下的房地产企业来说,就是用发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。

以富力地产为例,不断的借新还旧, 2018年一年发债达到26次,融资总额超过514亿元。当然,融资成本也在不断的攀升,据富力地产2018年中期报告,上半年其融资成本高达27.5亿元,同比骤升184%。

到了2018年三季度,公司短期借贷180.8亿+一年内到期债务191.8亿+长期借贷1234.8亿,有息总负债1607.4亿。而账面上的可用现金大约为63亿,而这63亿还不能覆盖未来一年的财务成本。现金流方面,从2012年开始公司的经营性现金流持续流出,连续6年为负,这种借新还旧的游戏到底能够持续多久。

做生意时要本钱的,借钱总是要还的,从2018年开始,房地产企业不是在融资就是在融资的路上,今年依然不容乐观。