如何把公寓和民宿玩在一起,产生稳定的高额投资回报?
很多人都知道，为了盘活空置房，我经营了两间民宿，几个月过去了，收获还是很多，对民宿也有了一些认识。
同时，上次提到一个品质公寓，我说做民宿回报率还可以，很多人也在问。
我今天就结合实际情况，再说说民宿运营叠加到房产投资这个事。
民宿一词起源于日本，也有说来自英国。人口较稀疏的农家，为了增加收入，利用闲置的房间，由民宿主人参与接待，为游客提供小型住宿。
本质上，民宿就是分享经济。把自己闲置不用的的资源拿出来分享，适当收费。
根据民宿所在位置的不同，也分为城市民宿、景区民宿或度假民宿等，我们就看城市民宿。
根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告》，2017年我国共享住宿领域交易规模达到145亿元，市场增长很迅猛！众多的投资不动产的高手，也携房杀入民宿，民宿成了一个新的风口。
体现在我们身边，就是大家出去旅游，在酒店之外，手机下载几个APP，就很方便的提前在线订到了风格各异，满足自己需求和喜好的个性化房间--民宿。
去到一个新城市，拖着行李箱，像回到了新城市的“家”一样，躺在沙发上看电视，洗衣服。还有人亲切的给你提供一些当地的旅游攻略，与你交流。
民宿的租金很高，据易观智库《中国在线民宿预订市场专题分析2017》，2017年，国内民宿的平均日房价，已经达到了400元+/套/天，堪比普通的四星级酒店！
所以，投资民宿，利润可观！
重庆的民宿市场，更是发展迅猛。
因为重庆是网红，2017年，重庆成为入住国内【民宿目的地】第四的城市。
重庆民宿的市场潜力巨大
1、重庆旅游市场
按重庆日报发布的统计信息，2018年上半年，重庆旅游相当火，半年时间，重庆接待重庆境外的旅客2.6亿人次，什么概念呢？中国有接近14亿人，大重庆有3000万户籍人口，相当于在半年时间，8.6倍的外地人来过重庆，接近五分之一的中国人（次），在半年时间，来过重庆！
怪不得重庆变得更挤了！
重庆的“3D魔幻城”“不夜城”“美食之都”“购物之都”等独特的山城特色在国内独树一帜，别无二家，直接导致旅游市场爆棚！
在旅游人群年龄构成上，又以70、80、90后占主导，这一类年龄区间，消费能力很强。
2、重庆民宿市场状况与发展方向
在旅游人数迅速增加，成为热门旅游目的地以后，重庆的民宿市场，也就顺其自然的“火”了起来。民宿收入进入全国前列！
重庆民宿的平均价格约为320元/天，高端民宿价格超过1500元/天。购买民宿产品的用户来渝平均消费水平3500元（客单价）。（以上数据来源：重庆日报、携程集团联合发布《2018年重庆上半年旅游大数据报告》）
解放碑、观音桥、南北滨等地民宿最为火爆。
究其原因：要有特色！
解放碑拥有老重庆的人文、美食、江、高低错落的山城夜景；
观音桥代表了新重庆，繁华时尚、购物休闲、餐饮娱乐，交通发达；
南滨北代表着重庆的滨江生活、悠闲、江景房视野、美食。
（观音桥的夜）
或许因为都看到旅游人数多了，从去年开始，重庆的民宿经营者骤然变多，被形容为“野蛮生长”。
很多人都冲了进来，有些人觉得游客的钱好赚，一口气租20套房子，装修改造、线上运营、日常维护和消耗，到头来发现没赚钱，
有些人被忽悠，把清水房全权交给托管公司做民宿，签一个五年以上的长合同，一算收益率，简直亏到唐家沱！
民宿有市场，但得研究！我是研究了几个月，才进入，发现里面的门道特别多，如果是完全的门外汉，又看不准，投入资金进去，亏损的几率很大！
不管哪个行业，不管哪种投资，总是有人赚有人亏。
有效的民宿运营与收益
1、目前市场的主流玩法
1）个人玩
一类是散户，通常是手上有一、两套闲置的住房，或是投资性房产，或是换房换下来的小户型，看民宿市场可以，就把自己房子挂到民宿网上招租，平时上班，打理的也不细致，基本不赚钱，我管他叫听天由命玩票型。
二类是中/大户，他们主要是租房，规模大，可能租了10多套，20多套，有一个至少3人以上的团队，根据运营比较好的朋友反馈，这类方式，平均下来，一套房一个月的利润在2000-3000元/套（租房来运营民宿，大头成本是“租金”）。
2）委托其他人玩
通常是自有闲置房屋，想做民宿，但不知道怎么做，就到处找托管公司，托管公司会指导你进行装修改造、优化家具电器、购买软装饰品搭配、所有耗材都是自己出，托管公司帮你挂在线上招揽租客，帮你安排清洁，代运营，收取一定比例的管理费。
委托的好处是：交给相对专业的人，自己当甩手掌柜，
委托的坏处是：目前市场上托管公司水平难测，不好分辨，收益难以保障。
我是选择的委托他人代管，但我密切参与管理。从我自身的运营情况来看，对现有委托公司并不十分满意。收益还行，但还没有达到我预期的金额。
2、收益率测算
对于自有民宿的收益率测算，必须得懂。
我是这样算：（月收入-水电网费-物管费-耗品-民宿平台托管费）*12/购房支出
假设我100万买了套50平的高档商圈房，装修花了10万，平均一个月收租7500元，这个民宿的租金回报率就是（7500-100-200-100-1500）*12/100万=6.7%。
（以上测算，按房费300元/天，每月租25天计算，民宿平台托管费率按20%折算，不同公司略有差异，民宿的清洁费可由租客额外支付，一客一付，未计入成本）
我有一个爱投资的远房表妹，就喜欢买核心区位的小户型，她做了快一年的民宿，在黄泥磅东原晴天见有套单配，给我看了下她的帐：
最近一年，淡旺季拉通约200元/晚，
一月平均出租24天，收益4800元/月，
扣除10%各类平台费，以及8-15%的托管服务费，
保守收益为3600元/月，
再扣除一些耗材（纯净水、餐巾纸、垃圾袋等）、水电物管。
实现净收入约3200元/月
因为房子总价不高，年租金回报率达到了百分之9点多。
3、如何更有效的运营民宿
因此，城市民宿可以玩，尤其是重庆，这个旅游人数爆红的城市。
要该怎么做，才能取得良好的收益？
第一，守法。
对于开民宿，重庆有着规范制度，为了安全与管理，民宿需要去房屋所在辖区派出所备案，办理相关的手续。这也是安全性保障。
第二，选址。
你得选在游客多，需要住宿的人多的区域，商业发达、消费能力强的区域，交通方便，尤其是从机场、高铁站过来方便，周边成熟，餐饮休闲娱乐配套齐全。
第三，托管。
除了自己全职批量做很多间以外，都建议找托管公司，省事省心，那么找托管公司就成为最重要的事。网络上搜索寻找、实地考察其代管民宿。
第四，运营。
包括装修风格定位，软装搭配，合理的客单价，出租情况，与代管公司对接人无缝沟通，了解你房屋的运营状况、不足、竞争关系、如何提升曝光度、出租率等。都要与托管负责人随时性沟通。
不能做完全的甩手，房子是你的，赚的钱是你的。
因为民宿领域“有利可图”，所以资本在急速的进入，一些大的民宿平台做起了“托管”业务。就像上次所提及“小猪短租”旗下的“揽租公社”，就是民宿托管服务类。
小猪短租在国内非常知名，有2800万活跃用户，覆盖国内395个城市和海外225个目的地，四月份成立了全新房源管理品牌“揽租公社”，利用其强大的平台资源和成熟经验，解决了没有时间精力，却又想投资民宿事业这部分人的需求痛点。
他在重庆第一个战略合作项目选择了东原世界时，一个公寓。
这是为什么？
公寓与品牌民宿机构的玩法
小猪短租旗下房源管理品牌“揽租公社”选择东原世界时作为在重庆的战略合作，我认为主要是几点原因：
1）位置好（观音桥、3、6号线双轨道、超大的人流汇聚量）
2）品质高（东原提供高品质物业服务团队、全屋品牌精装+智能化系统）
3）配置高（恒温游泳池、健身房、精装大堂）
这几项综合在一起，代表着一个在核心区位，非常稀缺的适合做民宿的物业。
公寓本身，不像住宅有颇多的经营限制，原本便是投资性为主的商业性质的物业。
买公寓的消费者，核心的目标之一，就是【高租金回报】，并且是稳定持续的高租金回报！而品牌民宿托管平台和中心位置的高品质公寓，恰恰满足了这一点。
在观音桥这样一个核心商圈，一个品质型的服务公寓，对旅游者、商务人士都有着非常强的吸附力。这个上一次也分析过，观音桥的星级酒店不足，中低端民宿偏多，偏高端的短租型物业尤其是新房，非常少。
揽租公社与东原世界时战略合作，给出的一套服务链条是：
基于东原世界时的地段及交通配套，精装智能家居配置，以及恒温游泳池、健身会所等条件，揽租公社提供涵盖设计、软装、保洁、商城、物联网设备、智能化管理等环节；
其实就是依托于小猪短租成熟的平台系统资源，实现民宿经营收益的保障。相当于有人帮你做设计、提供民宿消耗品的补给、做清洁、管理房子，还帮你找租客，“一站式服务”。
作为一个战略合作项目，我认为是试点（成功后便推广复制），揽租公社还为东原世界时的业主提供9大专属权益，可以了解一下，都是民宿运营非常需要的要素，对有想投资民宿的朋友，值得借鉴：
1.资深咨询服务团队--团队成员拥有至少3年以上从业经验，至少经营一套短租房源；众多“明星房东”，定期沙龙聚会，分享经营经验；
2.领先软装体验设计--将传统软装设计与人居交互设计融合，深入民宿居住场景，提升用户体验；
3.精准摄影呈现服务--平面拍摄、3D拍摄；
4.专业线上运营团队--集客服、电销、网销功能于一体的专业化运营团队，专注销售渠道拓展，最大化销售收益；
5.金牌线下管家团队--解决客人入住期间的客诉问题；
6.一流保洁布草服务--布草洗涤，消毒工作；
7.服务软件（pms）--收益情况一览表；
8.AI数据支撑--用户精准画像，支持产生覆盖；
9.小猪流量加持--小猪自有平台+阿里飞猪渠道流量。
运营成熟的民宿投资回报率很高，但随着大量的人涌入这个领域，竞争格局也就变得很惨烈，
民宿未来的方向我认为是：居住品质化，产品个性化，品牌连锁化，管理规范化，业态多元化。
最重要是区域选址和旅游资源的依托，没有这个优势，理想很丰满，现实很骨干。
而懂得经营，找对人的民宿，收益真是相当可观。
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