楼市泡沫要破了!专家:商住房增速连跌8年!空置率每年跌幅超10%

楼市泡沫要破了!专家:商住房增速连跌8年!空置率每年跌幅超10%

放在5年前,如果有人说楼市泡沫很大,还会引起很多人的争论,放到现在,这个话题慢慢沉寂下来,因为大家都取得了一个共识,楼市当然有泡沫,只不过没人知道何时会破。

很多人怕这个泡沫破掉,因为楼市承载了许多人的财富和梦想,也有很多人想把泡沫稀释,让楼市回归原本面目,让真正的刚需能够居者有其屋。

毫无疑问,后者才是真正理性思考的声音,而我们现在也看到了戳破楼市泡沫的一根稻草:商住房。

4月16日,国泰君安证券研究所固收团队负责人覃汉发布研报指出,2011年以来,商业物业供给、需求端增速开始趋势性从高位回落,反映线下大型商业物业需求的有效指标——限额以上企业(年营收不少于500万)商品零售总额同比增速持续下滑。

如图所示,这两项指标从2011年2月份至今,连续8年持续下跌,房地产开发投资增速从高位的25%跌至不足5%,限额以上的商品零售额占比增速从近50%跌至-11%。

显然,这两大指标的跌幅之大,波及之广,让人瞠目结舌。

不止如此,商住房的空置率更是在近几年以来持续下跌,覃汉认为,各核心城市零售物业空置率持续下降的同时,首层租金整体下滑,其中降幅较大的代表如杭州、武汉年化降幅达10%以上!天津、沈阳及重庆三市空置率持续较高。

事实上,去年我们也看到了诸如写字楼退租、空置的一些苗头,但没有专家分析的这么详尽,比如深圳出现的“退租潮”,上海写字楼空置率创出十年新高,要知道,这是全国商住领域最核心的城市、地段和物业,连他们都出现了大规模的下滑,其他城市可想而知。

在去年,潘石屹在参加某活动时说过一句话,武汉和长沙的写字楼空置率高达50%以上,此言一出,尽皆哗然,作为商用办公领域的领军人物,相信他这一席话自有权威的数据来源。

之所以说楼市泡沫或许从商住房领域开始戳破,原因很简单,这里是大量资本扎堆的地方,比起住宅领域有过之而无不及,炒房客只买住宅,他们可称得上单打独斗,但高楼林立的甲级写字楼、四处建设的豪华五星级酒店、各种各样的长租公寓,都有大量的资本驻扎,一旦发生风险,波及的绝不仅仅只是几个城市而已。

比如,有机构数据显示,2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量,已由2017年的4家增至11家。大量使用高杠杆介入商住房领域的资本,都面临供过于求的尴尬处境。

事实上,如果连商住房、写字楼们都变得风声鹤唳,住宅泡沫的松动也会是迟早的事,海通证券首席经济学家姜超在近日指出,从一线城市的售租比来看,目前楼市已经处于估值的历史高点,而换个角度来看,住宅除了是一堆钢筋水泥之外,对各类经济流通活动的贡献,连写字楼都不如。