新力控股闯关港交所，双信托持股背后的家族版图
近日，房地产企业新力控股于港交所披露了招股书。九年前，新力起家于江西，董事长有一个天生干这行的名字——张园林；三年前新力开始布局全国，如今规模攀上900亿元，欲从赣江奔涌到香江。
中环排队IPO内房企还有中梁控股、奥山控股、海伦堡这三个成立20年以上老玩家。四家房企之中，中梁增速最快，三年从百亿裂变到千亿，年复合增长率超过200%，新力以94.6%排名第二。
A股不欢迎房地产，等了14年的首创置业，五过家门而不入的富力，签过对赌的万达商业含泪点头。行业黑马新力控股转身维港，投奔对内地企业释放善意的港交所。
“高杠杆、高负债、高周转”，几乎每个迅速崛起的地产商都会被贴上如此标签。资源向头部聚集、融资渠道收窄游戏里，中小型房企跑马圈地、豪赌厮杀，一旦上市便取得阶段性胜利。
近三年，新力控股净资产负债率分别高达190%、270%及240%。蒙眼过江，这张船票它抢得到吗？
更为诡吊的是，张园林背后，还有一个更加庞大且低调的资本版图。
撰文/ 蔡真
编辑/ 缪凌云
01
江西新王
2017年，多年未在南昌拿地的恒茂地产打出“恒茂归来”标语，推出超级大盘——恒茂未来都会。曾经洪城地产“四大家族”，只剩恒茂尚有些声音。如今洪都地产界，后来者新力碾压四位“老大哥”，规模排名第一。
2010年8月，一家本土小房企首次拍地，之后新力帝泊湾拔地而起。这是一块宝地——南望市政府、红谷滩；北靠南昌大学前湖校区，驱车数分钟可达南昌大桥、八一大桥。第一枪打得漂亮，新力一发不可收拾，隔年6月摘下朝阳新城地王，随后布局南昌各大热点区域，势头凶猛。
新力诞生之时，恰是江西房地产新旧交接之际。新世纪前十年，世纪王家、筑城任家、洪客隆熊家及恒茂周家，号称洪城地产“四大家族”。随着品牌房企华润、绿地们杀入，后起之秀紧逼，江西房地产洗牌，四大家族无房可卖，走向沉寂。
张园林原本在江西省第五建设集团有限公司任职，一路升至总经理。公司主要承接市政工程，近几年连续进入江西民企百强。2010年张园林创办新力，江西五建承接其多个项目，如新力·方、帝泊湾、愉景湾等。
（张园林 来源：房天下）
张园林胞兄张国印，是江西五建执行董事兼控股股东，持股比例约80.4%。2016年至2018年，新力控股对江西五建应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元和8.00亿元，分别占公司采购额16.3%、6.6%和10.4%。
中指研究院发布的2018江西房企销售榜中，新力地产以年销售额413.4亿元独领风骚；绿地、碧桂园以200多亿分列2、3位，“新力张家”在洪都难逢敌手。
02
出江西，下南方
江西是个不太被人谈论的省份，南昌在一众省会里也颇不起眼。2008-2017年，南昌房价狂奔十年，从均价不足5000元来到万元，涨幅跻身全国前十，在中部六省会里仅次于合肥。
新力踩对了南昌楼市火热节奏，调控也来紧随炒房团而来。2016年，新力走出江西，加码大湾区“房价洼地”惠州，四个月斩下6宗土地。2016年新力销售规模跨进百亿，次年超过400亿元。
实际上，新力一开始就将总部设在深圳，提前昭示着不安于江右的野心。面对对于外地房企不算友好的广东土地市场，新力采用并购方式打开局面。
天眼查显示，2016年9月，惠州新力力创房地产成立，注册资本高达20亿元，新力全资控股，法人为查亮。通过该公司，新力投资控制了23家惠州房产或贸易公司，目前存续16家。查亮自2002年起便开始担任惠州多家实业或地产公司法人，这些公司如今大都被新力控制或持股。查亮还是东莞新力力创的法人，并担任新力两家江西子公司的法人。
如法炮制，广州新力力创法人白璐亦是本土地产老人，旗下公司被新力投资控制后，开始担任新力广州公司法人。值得一提的是，白璐2005年成立的清远天河房地产有限公司，除新力系外的另一大股东背后为国资信达系，持股30%。该公司有清远新力龙湾项目待售。信达系也投资了新力系公司江西骏宇实业，法人亦为白璐。
（2017年广州新力地产开业，白璐作为新力集团人力行政总经理讲话 来源：广州地产）
总之，新力南下之路颇为成功：惠州一城布下22盘，夺得2017年当地销售亚军；广州公司成立一年，一举拿下南沙、花都、肇庆、清远等区域的7块优质地块。
截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市。总土地储备约为1480万平方米，其中52.6％位于江西省，42.8%位于南昌。惠州是新力第二大粮仓，土储336.44万平方米，占比22.8%。
近年来，南昌房价攀上“二字头”，对其房价虚高的评论从未消散。新力控股在招股书中表示，其大部分收益是由江西省的业务产生，江西省经济状况任何显著下滑均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。
同时押注大湾区，新力的风险多少有了对冲。
03
杠杆的故事
南下扫货的2016和2017年，新力经营性活动现金流出现赤字，分别约-20.37亿以及-65.47亿元，新力控股在招股书里称，主要是因物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大所致。
2017年，新力将总部从深圳搬到上海，这也有助于新力找到更多便宜钱。
招股书显示，2016-2018年，新力控股借款总额分别为64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元，加权平均实际利率分别高达9.3%、9.1%、9.3%。
借道信托是当今环境下房企标准姿势，也是新力重要补血来源。截至今年3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高一笔为15.36%。截至2018年12月31日，新力未偿还信托融资总额占同日借款总额的51.6%。
新力的钱，很贵。
截止2018年底，新力手持现金及现金等价物70.8亿元，一年到期有息负债92.2亿元，全年经营性活动产生的现金流量净额17.24亿元；与此同时，新力2016年、2017年、2018年公司的净资本负债比率分别为190%、270%、240%，远高行业平均水平。
回款压力袭来，新力控股通过 “120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转模式保证现金流拿地。这让人联想起碧桂园闻名业内的“456”——4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。
本土黑马、全国扩张、高杠杆、高周转、出现质量问题。新力的发迹故事非常标准。
2016年，新力在江西发生了多起民事诉讼案件，内容大多和商品房销售合同纠纷有关；2017年，南昌新力·公园壹号项目未按规定办理施工许可及安全监督手续，被南昌市建委要求限期整改，还有两个南昌项目额外收取“居间服务费”被消费者举报；2018年5月，武汉市房管局通报新力·帝泊湾项目存在另外收费问题；同年9月，赣州一项目手续不全被赣州经济技术开发区通报。
新力初成，三年开一盘，名动南昌。如今剑指港交所，身处高杠杆，恐怕难以从容。
04
人事背后
江西宗祠遍布，家族观念极强，张园林的事业也和兄弟关联紧密。
据招股书披露，除前述江西五建外，广西路港集团和新力控股亦有关联，其实控人为张园林胞弟张国金，这两家公司和新力都保持了约6年的业务往来。2017-2018年，新力控股对其应付服务费金额分别为1.88亿元和2.64亿元，分别占比新力控股总采购金额的3.0%和3.4%。2018年末，新力控股及控股股东共同对广西路港建设集团总额7亿元的借款进行担保。
风云地产界试图联系新力控股，但官网电话无人接听。据公开资料，以2001年张国印接手亏损的江西五建为起点，张氏三兄弟开始书写赣商传奇：老大掌舵大本营；老二资本起舞，给兄弟输送项目；老三张国金先是负责云南、广西分公司，而后成立广西路港。家族版图隐隐浮现，新力为“一体”，江西五建和广西路港为“两翼”。
（张国印 来源：江西五建官网）
按照常理，张园林应该叫张国林，吊诡的是，真有一位张国林曾和张园林共事。
离开江西五建前夕，张园林于2005年底注册公司江西裕仁，从事房地产开发和进出口贸易等。其中张园林占股95%，另外5%的股权拥有者名字正是张国林。
张国林曾是江西省第五建筑工程有限公司第九分公司法人，该公司注册成立于2003年，该公司曾是江西五建分支机构。2009年底新力诞生前夕，该公司注销。
南昌老牌百货公司洪城大厦多家门店的法人也叫张国林，但无法证实两个张国林为同一人，他和新力亦有关联。洪城大厦是上市公司江西银行（1916.HK）股东，占股0.98%。通过江西银行，其参股江西金融租赁有限公司，而江西金融租赁有限公司的股东之一正是新力系江西骏宇实业。
顺便一提，去年6月，江西银行登陆港股，其时对接网贷平台超过80家。而后江西银行存管名单的多家p2p接连暴雷，其深陷质疑。股票成交量持续低迷，如今不及发行价。
张园林侄子也加入过家族事业。
招股书提到，张园林的侄子张志涛曾花2440万元购买新力控股一处住宅物业，这个名字在江西五建的投资人中曾出现，持股比例一度达31.25%，并担任公司监事。2017年，投资人名字由张志涛变更为张志成，在新力控股发布招股书前一个月，张志成退出投资，张国印不再担任江西五建法人，但仍是大股东。
张国印和张志成脱离江西五建动作同时，张园林将新力控股绝大部分股权装入家族信托。
除了有家族助力，新力控股董高监团队星光熠熠，拥有诸多财技高人。
执行董事王哲是复旦金融学高材生，在银行系统工作十余年，后加入“复星系”，做到复星国际助理副总裁，被称为“郭广昌背后的男人”。2015年他杀入互金，任小米贷CEO，暴雷潮后，他重回本行，担任海伦堡副财务总监，直至今年2月。
执行董事佘润廷在2004-2012年任职万科，曾担任万科上海区域投资管理部门总经理这一要职，把万科送上千亿后，辗转协信，于2017年加入新力，多代替张园林对外发声。
三位独立非执行董事也都各自拥有丰富财会背景。
另一执行董事涂菁，年仅30岁，毕业于南昌工学院，其入学时为专科院校。2015年，年仅25岁的她开始担任新力集团主席（即张园林）秘书和运营管理董事一职，她还是新力地产集团有限公司法人。
据招股书，张园林通过家族信托持有新力控股94%股份，受益人为张先生及其家族成员； 5%股份由雇员激励信托持有，还有1%股份由开曼群岛公司菁永掌握。上市完成之后，张园林家族信托持股比例降至70%左右。
9年的新力，是江西房企上市急先锋，43岁的张园林和其家族还能如愿低调吗？