康达尔百亿土地闲置“漩涡”

康达尔百亿土地闲置“漩涡”

顺着深圳市宝安大道一路向西，距离固戍地铁口1100米就可以看到深圳市康达尔（集团）股份有限公司（股票代码000048，以下简称“康达尔”）山海上城二期项目。项目旁边的空地，原本是山海上城三期、四期的建设地，6月11日被深圳市规划和自然资源局宝安管理局下发闲置土地认定书。

上述地块还牵扯到和中粮集团（深圳）有限公司（以下简称“深圳中粮”）的官司纠纷中，导致康达尔去年1月遭受了5.19亿元财产冻结。“屋漏偏逢连夜雨”，此前年报还难产导致了康达尔“披星戴帽”变成了*ST康达，加之公司业绩毫无起色，财报失真问题，受到了深交所关注。

留下了诸多“后遗症”的康达尔，随着大股东京基集团（以下简称“京基”）入主，新的管理层更迭，也加速处理历史遗留问题。6月14日，康达尔公告称拟与深圳中粮达成和解，支付约1.3亿元和解及履约保证金。

对于大股东入主带来的新变化，康达尔回应中国房地产报记者：“自2018年8月以来，公司组建新的经营团队后，逐步推进聚焦资源、产业梳理、开源节流、建章立制、梳理遗留问题等措施。”

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，如今的康达尔似乎更能体会。作为曾经的“中国农牧第一股”，过去在深圳积累了大片的养殖场房用地，一方面助推了康达尔向房地产进军，一方面土地资源也成为了各方利益的焦点。

近日其手中两宗西乡的土地受到了深圳市规划和自然资源局宝安管理局的关注。建设项目应于2017年4月1日前动工开发，却存在着规定的动工开发日期满一年未动工开发，以及动工面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%的情况，被认定是闲置土地。

中国房地产报记者在现场走访，发现目前工地上堆积着不少建筑垃圾，并没有开工的迹象。工地上有工作人员对记者表示：“没有开工，何时开工也不太清楚。”

康达尔向中国房地产报记者回应称：“两宗闲置土地目前该事项并非最终认定，公司享有向相关主管部门申请听证的权利，届时将根据该事项进展情况及时履行信息披露义务。”

受到“大前海”概念影响，宝安区房价水涨船高。2014年山海上城一期均价2.5万元/平方米，2017年二期均价走高到了5.9万元/平方米。去年6月又继续推盘，该项目销售对记者表示：“目前售价在5.6万至5.9万元/平方米，二手房都卖超过6万元/平方米。”

这两宗地分别为 A108-1159 和 A108-1160，土地面积分别约 9580.26平方米和约 34181.97平方米，可售面积超过25万平方米。这两宗地块的价值颇高，若是开发完货值达上百亿元，不过目前却陷入无法开发的局面。

康达尔对于闲置的原因解释称：“2016年4月，公司签订土地合同后，立即开展各项报批报建手续。因土地历史遗留原因，导致相关手续受阻，无法正常推进项目的开发建设。”

中国房地产报记者了解到，历史遗留原因涉及深圳市宝安区信兴学校和相关主体提出的因搬迁安置补偿、《土地租赁合同》提前终止的索赔问题。这也和康达尔以及中粮深圳之前的官司纠纷有关。

资料显示，1987年，双方签订了合同成立了信兴公司，随后在续签合同中将城西鸡场的固定资产、土地和流动资金作为出资，并强调了“不管是否属于农用，使用权应转回本公司。”但是2008年信兴公司经营届满，康达尔未将城西鸡场土地使用权过户给信兴公司。

深圳中粮早在2009年和2010年就同一事实起诉康达尔，2011年撤诉。不曾想2011年，康达尔因政府征用土地获得巨额赔偿。深圳中粮认为康达尔要返还政府依法收回公司上述土地使用权的部分补偿款，双方进行了数次诉讼对决。2018年1月，深圳中粮向广东省高级人民法院请求查封、扣押冻结康达尔5.19亿元的财产。

2018年遭遇了资产冻结对于康达尔来说是沉重打击。康达尔手中最值钱的资产就是土地，因为拿地成本低廉，业内对此的保守估值超过300亿元。手中握有土地却无法开发，康达尔寄希望于地产业务能带动业绩大幅度增长也成为了泡影。

有接近康达尔人士对中国房地产报记者表示：“冻结资产对公司经营影响较大，因为公司业绩基本要靠地产销售来做支撑。深圳土地价值含金量高，尤其是宝安区这一片，在开发商眼里都是香饽饽。之前双方谁都不想让，到后来新管理层上台后，才有了些变化。”

中国房地产报记者了解到，京基成为了康达尔大股东后，管理层也进行了更迭。目前康达尔的管理层中，董事长、公司总裁、公司副总裁此前均为京基集团高管，新管理层上台也积极推动纠纷处理。

2019年6月14日，康达尔公告称，同意向信兴公司支付8600.5万元和解款项，并向中粮支付4386.26万元履约保证金。截至6月10日，因该案保全冻结的康达尔银行存款金额合计为5.52亿元。中粮将向法院申请解除财产保全措施。

除此之外，新管理层也开始梳理康达尔的业务线。虽然现代农业为公司战略核心业务，不过2018年年报显示，34.37亿元的营业收入中，房地产开发收入达到了17.90亿元，占比高达52.08%。

但是一家以农业为主业的企业，房地产开发优势并不明显。因此，京基地产将为山海上园提供综合管理服务及策划营销与销售服务，并采取“兜底销售”合作模式，承诺去化率达到90%。

换而言之，京基正式接手了康达尔旗下的地产项目。未来占地面积42万平方米的康达尔工业园项目，也可能以委托方式交给京基地产。

对于公司接下来发展方向，康达尔对中国房地产报记者表示：“进一步强化农业板块主营业务的定位，重视农业板块经营管理，聚合农业企业，突破发展瓶颈。同时加快地产开发，助力主业发展。”而和京基是否存在地产之外的合作，康达尔则回应称：“目前暂无计划。”

事实上，在成为康达尔实控人之后，京基集中在房地产领域进行了一系列的调整。其中最重要是将山海上园项目的营收时间调后。

2017年年报，信永中和会计师事务所因为康达尔13.93亿元商品房销售收入无法确认而给出了“无法表示意见”的审计报告。据深交所规定，上市公司连续两年被会计师事务出具否定意见或无法表示意见的，其股票应暂停上市。

为了防止退市，康达尔进行了前期会计差错更正以及追溯调整，分别调减2017年度，2018年1至6月份房地产销售收入。

中国房地产报记者仔细查阅了康达尔给深交所的回函，以及中审亚太会计师事务所给出的最新的2017年审计报告，发现康达尔和中审亚太就房地产销售收入确定标准同样存在着分歧。

康达尔认为按照购房合同约定完成毛坯房交付再确认销售收入就可以。但中审亚太认为精装房销售应于精装修工程完工，并达到其他相关交付条件时才能确认收入。

康达尔最终还是同意了调减，公司2016年房地产的销售收入为0.69亿元，2017年为0元，2018年为17.90亿元。这也导致了公司营业收入从2017年的29.43亿元调整为15.5亿元；归母净利润由2.77亿元调整为-1.56亿元，2017年公司为亏损状态。

6月15日，康达尔公告了更新后的2017年年度审计报告，中审亚太会计师事务所给康达尔出具了“保留意见”。有接近康达尔的人士对记者透露：“公司2017年年度报告被出具无法表示意见，2018年年度报告被出具保留意见。这样才能摆脱暂停上市的风险。现在可以向深交所提交摘帽流程。”