7月房产迎来巨变!房地产调控升级,会倒逼他们降价卖房吗?

7月房产迎来巨变!房地产调控升级,会倒逼他们降价卖房吗?

最近房地产行业又被政策按在地上摩擦了,过去一周的楼市消息几乎都是负面消息:

1地产融资全面受阻

5.17房地产融资再严管,银保监先出手

5月17日,银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)。其中再次强调了对房地产项目融资的严格管控。


5月底:央行+证监会联手限制地王发债+ABS

5月底,21世纪经济报道记者独家报道,央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。5家房企在债券及ABS(资产证券化)融资方面的动作被指将要暂停。

7月银行收紧

7月4日、5日,宁波银保监局对十多家银行开出总计1275万元罚金的39张罚单,这些银行被罚主要是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。

7月10日,上海某城商行相关人士向媒体透露“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。”

据悉,上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。不难推断,来自银行的房地产信贷也将放缓。

7.11日:地产信托被传全面受限

当日有信息称:“光大信托紧急通知,所有房地产类项目募集截至今日12点,(包括直销和代销)全部停止,超过12点的全部退款。”日前,中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示,要求控制规模增速。



截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快,部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患,需要引起高度重视。根据第三方平台普益标准的统计数据, 2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。


7.12地产海外债非法外之地

7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时,还需就债务规模、期限等进行备案登记。



很显然,发改委发文主要针对的就是在香港上市的内房股。

当前,受国内融资环境收紧的影响,内房股已经顾不得美元债的风险与高利率转而掀起发行美元债的高潮。

发改委发文后,必将对当前美元债井喷现象造成一定程度的打击,可以预见的是,该文发出后,内房股发行美元债将进入收紧和萎缩期。

泰和集团最新发行的美元债,年利率水平竟然达到15%,这么高的成本都能接受,能赚的回来吗?毕竟,泰禾集团2018年的销售净利润率才12.62%,利润完全不能覆盖利息!


目前一个正常地产公司的融资渠道:


1)银行贷款(早有拿地限)

2)信托通道(最近又全面受限)

3)券商+基子通道(今年来全面压缩)

4)境内债券(进入2季度全面收缩)

5)境外债券(12日又不幸遇难)

6)境内企业应收账款(地王上榜都被限制)

发改委动手、银保监会动手、地方银保监局动手;海外债收紧、信托收紧、银行收紧;目前来看各个渠道都被堵上了,用“七月飞雪”来形容房企面临的融资监管应该并不为过。


2对房企来说还有其它出路吗?


那么问题来了,在调控持续高压不减之下,开发商融资渠道有被限制,这会倒逼他们降价卖房吗?

金融地产专家毛健斩钉截铁地回答了四个字:“必然如此!”因为在他看来,当开发商赖以生存的最后融资通道被彻底堵死之后,就意味着开发商整个下半年很难得到输血,除非是有关系有地位的央企、国企,否则都会面临资金流盈开不均衡,债务窟窿难以弥补,很容易发生资金流断裂风险,或引发更大的危机。



这则发生在杭州的新闻具有代表性,虽然央企开发商也辟谣,但通过报道可以发现,开发商被限制了开盘价格(面包价)。


明白房产行业正在发生的事了吧,它们急着转型,是因为这个产业的利润已经和实体一样的微薄了。(面包减去面粉后,真的只有微利)


面对融资被限,外加偿债期即将到期,那么该如何避免资金危机的出现呢?答案似乎只有一个,那就是降价卖房,尤其是这两年特别激进花钱大手大脚拿高价地的房企,更应该重视现金流了,当所有融资的手段都不能用的时候,房地产商就只能寄希望于通过卖房来补充现金流了,但是市场又每况愈下,如何做才能把手上的存货快速销售出去呢?答案也很明确,就是通过各种手段,降价销售,恒大已经多次证实,这是企业回款的最好方式,3月份恒大全员9折销售月,直接带来了547亿的回款总额。

大房企都如此了,中小房企就更加不一样了,没有合适的融资途径,市场又非常低迷的时刻,为了保存实力,极有可能采取大降价的方式回笼资金。请准备在未来一段时间买房的朋友们记住,如果碰到降价销售项目请在做好背景调查后果断拿下。


为什么要提做好背景调查呢?因为难保有三四五线城市的开发商真的没钱了,准备脚底抹油跑路,临跑路之前捞一笔。所以大家尽量买现房不要买期房。


众所周知,我一贯反对高房价,厌恶投机炒作,更反对中国不顾一切发展房地产拉动经济的“粗放”发展模式,对于地方靠“出卖土地融资发展”的模式更是无数次阐述过其背后的弊端和风险。

很庆幸在2019年终于暂时看到了国家做出了回应,这次释放的信号完全和过去不一样,国家不仅透过党媒人民日报、经济日报、经济参考报等发声,“我们不做地产强国,国家崛起靠实体经济”,更在调控手段上有了更新的进展,调控也从消费端辐射到了金融端。

这些信息对于普通老百姓来说可能晦涩难懂,但我们只需要搞清楚一点就行,那就是国家已经在拧紧流向房地产的水龙头。根本目的是维护“房住不炒”的核心地位,虽然不是为了直接降房价,但是开发商最终会通过让利于民的方式自救。因此,对于平抑房价,帮助刚需解决买房问题,都起到了间接的推动作用。

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