房地产是不是真的不行了？
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昨天收盘，房地产行业涨幅0.59%，从绝对值来看，在目前这样的弱市环境下，这个涨幅已经算不错了；从相对值来看，房地产行业的涨幅在28个申万一级行业里排名第三。
老罗昨天恰好在办公室听到了这样一个声音：房地产行业已经进入了业绩的最后收割期。于是产生了好奇，去拉了一下机构整理出来的数据，发现出现了明显的背离现象。
01 价格与销售背离：交易已冷清，房价又火爆
从去年年中至今，随着棚改货币化刺激政策的退潮，我国房地产销售面积和销售金额增速均在明显走弱，当前已经处于负增长的状态，而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。
从历史情况来看，房地产量价的走势非常符合典型的资产特征，即价格涨的时候，交易很活跃；价格跌的时候，交易也很清淡。
▲来源：萝卜投研
多数城市二手房成交同比下滑：除了销售冷清以外，房地产市场的其它数量指标也是下滑的。所以从数量指标出发去分析，我国房地产市场应该是降温的才对，但从价值走势来看，房地产市场反而升温了。
▲来源：萝卜投研
02 开工与竣工背离：投资没有预期那么好
去年以来房屋施工面积大幅上升，一方面和房企的高周转运营模式有关，去年房企拿地加速，新开工面积大增17.2%，已开工项目续建推升当前施工面积增长，这也是本轮地产周期存在韧性的体现。
但另一方面，我们也看到竣工面积持续负增长，与施工和新开工面积增速呈现背离，这或许体现了快速拿地后房企面临的资金流紧张，建设周期被迫拉长甚至出现“烂尾楼”。竣工面积下滑也在推升施工面积增长，实际上地产开发投资并没有看上去那么好。
▲来源：中泰证券、萝卜投研
03 钱仍然惯性流向地产
但从资金层面来看，市场上的钱仍然在惯性流向地产领域。据用益信托数据统计，2019年1-6月，新增房地产信托募资规模约3791亿元，占集合信托成立规模的39%；此外，自18年2月起，房地产信托成立规模已经连续17个月稳居集合信托首位，居高不下。
▲来源：中泰证券、萝卜投研
04 是否有一种价格一直横盘的资产？
负增的地产销售，大降的土地成交，均印证了地产周期的下行，尽管官方数据相对平稳，从其他数据来源看，我国房价也有调整压力。
但与以往下行周期不同的是，之前房子主要集中在开发商手里，迫于资金压力，开发商会选择降价销售，地产下行周期也会较快；而本轮房子主要集中在居民手里，尤其是在二手房市场不发达的小城市，居民在市场行情不好的时候，一般会选择“抗一抗”。这就决定了本轮地产周期尽管会下，但下行速度也会相对慢一些。
结构上来说，中小城市的压力要比大城市要大很多。
▲来源：萝卜投研
地产周期的下行，意味着宏观经济也要沿着长期趋势向下，向新常态和高质量收敛。所以，当前看似相对稳定的房价背后，实际上暗潮涌动，也暗藏风险。
▲来源：萝卜投研