分化走势加剧,联合办公行业仍在经历“破茧的疼痛”

分化走势加剧,联合办公行业仍在经历“破茧的疼痛”

中国经济导报记者|成静

经历了2018年下半年以来的关店、裁员、退租和融资受阻等诸多负面消息,联合办公行业依然不乏热点。日前,观点指数研究院发布了上半年联合办公报告并指出,从实践来看,联合办公作为最新发展起来的行业,其发展依然面临着诸多不确定性,企业在不断进行融资输血,但盈利模式依然未明。除此以外,行业内部也在复杂的整合当中,这种格局与分化体现在联合办公的方方面面。

该报告指出,作为从传统写字楼办公衍生出来的一种办公业态,联合办公往往对于城市或区域的商办环境有一定要求,这决定了联合办公空间主要集中在经济发达以及商办环境活跃的核心城市。根据观点指数研究院的统计数据,目前,国内联合办公空间主要集中在北、上、广、深四个一线城市,以及成都、杭州、南京、武汉等11个城市。当中,又以四个一线城市最为集中,北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额,这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。除此以外,成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%,西安、天津、重庆的市场占比则分别为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业最近的动作看,一些二线城市开始成为布局的理想地。

据报告分析,一线城市间的市场占比差距和头部企业的布局有很大关系。比如,直到今年4月,WeWork才在广州开出第一家门店,而在此之前,广州联合办公市场仍没有较大影响力的企业入驻。除此以外,上海联合办公市场在区域分布上也表现出与北京、广州、深圳三个城市不同的特点。具体来看,上海浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该城市联合办公空间的市场份额均超过10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%,各区域间表现出一种均衡发展的趋势,这是在另外3个城市所没有的。

报告也指出,事实上,与城市、区域和租金间的差异相比,联合办公企业之间的分化则表现得更为明显。今年上半年,一部分企业仍然深陷关店、裁员的旋涡之中,与此同时,另一部分企业则继续大刀阔斧进行扩张。分析称,造成联合办公空间不同命运的,是隐藏在其后不同的融资生态。近两年来,联合办公空间规模得以快速提升,与市场资本的推手有千丝万缕的关系。投资者的看好,曾为联合办公企业源源不断地提供输血。然而,去年下半年以来,弥漫在全球经济上空的阴霾使得联合办公空间的融资受到了影响,一些企业不得不选择搁浅扩张计划,甚至削减现有人员与规模。当中受影响的不仅仅是中小企业,也包括联合办公的头部选手。今年1月,由于缺乏股东支持,WeWork的最大金主软银宣布对其投资从160亿美元锐减至20亿美元,这种幅度的减资何止是“腰斩”这么简单;不久,氪空间传出关闭6个空间,面积达3万平方米。

报告认为,长期来看,联合办公空间的融资渠道需要进一步拓宽,且应该更为多元。但无论如何,联合办公空间自身的造血能力才是企业需要长远考虑的课题。目前,市场上联合办公空间普遍处于亏损状态,其盈利模式也饱受市场质疑。而且,单一依靠工位租金的模式,也使得企业的收入受出租率波动影响较大。调查显示,联合办公企业空间平均出租率只有达到85%时才能保持盈亏平衡。而实际上,大多数联合办公的单体门店仍未达到这个水平。

一个简单的事实是,“双创”的提出曾使得联合办公呈井喷式发展和扩张,因此一直以来,初创类公司成为联合办公企业的主要客户对象。但这类企业的发展不稳定,也是联合办公空间出租率普遍不高的原因之一。

行业研究数据表明,国内中小企业的平均寿命仅为2.5年,而每年倒闭的企业约有100万家。为摆脱目标客户的不稳定性和短租期,减少租户特性给企业造成的不良影响,联合办公空间也在不断调整自身的客户结构,试图加大大企业客户在自身客户结构中的比重。

不过,报告指出,去年下半年以来经济形势的放缓,也使得一部分传统写字楼的企业租户开始考虑入驻联合办公空间,这给联合办公带来了利好。从企业租户的角度来看,相比传统写字楼,选择联合办公空间一定程度上可以节约租金成本。另一方面,联合办公的灵活性,也使得企业可以在经济形势不好的情况下更好地增减办公空间,保持合理运营。