缓扩张保存量 万科“护盘”过冬
被危机感驱动的万科企业股份有限公司（股票代码000002.SZ,以下简称“万科集团”），从“活下去”到“活得好”再到如今的“争当好学生”。从战略检讨、业务梳理、组织重建到事人匹配，万科集团2019年上半年继续延续着去年9月提出的战略。
万科集团也无法避免其他房企的资金链紧张的问题，负债总额达到了1.34万亿元，资产负债率85.26%，创企业自1991年IPO上市以来历史新高。
万科集团总裁兼首席执行官祝九胜在8月22日的业绩会上直言：“从我们的实践经验来看，如果土地市场和房产市场受货币市场的波动，出现价格大起大落，或者整个行业过度金融化、过度工具化，都会对行业的长期健康发展带来负面效应。万科一直坚持比较稳健的策略，我们会持续控制好负债率。”
“规模并不是追求”去年年末，不少投资者质疑万科利润增速有落后的趋势，今年上半年万科集团通过巩固“基本盘”实现了营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；归属上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。
按照万科的逻辑，从过去到未来10年，开发业务都将是“基本盘”，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。每个具体的业务也会有自己的“基本盘”。
上半年万科达到了3340亿元销售额，背后是万科加大销售力度。万科集团首席运营官张旭直言：”我们的销售策略很清晰，没有给自己规定目标，就是积极回款\去库存。全年销售就是每天都卖好房。我们每次开盘都会规定开盘率，比如60%以上，从来不捂盘，不留库存。”
据悉，去年下半年开始万科集团将回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。在8月22日业绩网上说明会中，万科集团董事会秘书朱旭透露了万科上半年销售回款率超过90%,
不过，万科集团在拿地投资上依然持谨慎态度。上半年获取新项目 54 个，总规划建筑面积 1372.8 万平方米，权益规划建筑面积 941.8 万平方米。市场也质疑万科拿地速度放缓，是不是不看好市场。
张旭解释称：“我们上半年花费905亿元拿地，占据销售额30%不到。公司内部拿地指标一个看销售回款一个看现金回流，我们自己会控制在30%，拿地还是很谨慎，主要是根据卖多少楼拿多少地，规模并不是追求。”
万科集团目前还是集中在一二线城市，从建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。
针对万科集团是否不进入三四线城市，“我们都比较喜欢拿很难的地，例如长三角、珠三角。我们没有规定四五线城市不去，上述两个区域一些城市只要有人口导入、产业增长我们也会进入。”张旭回应称。
值得注意的是，万科集团在半年报中还提到了旧改权益面积超过了300万平方米，但是这个数字在做旧改的房企中并不起眼。
“在深圳和相关的城市我们在做布局。很多其他企业成立规模很大的城市更新改造公司，在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方面的盟友一起去做，从格局上我们有自己的想法。”祝九胜直言。
其他业务的战略检讨经过4年发展，万科集团的多元化也取得了不小的成绩。但万科集团还是进行了战略检讨，提出了“收敛与聚焦”。查看2019年半年报可以发现，万科其他业务中只提到办公、产业园、冰雪度假项目的拓展情况，没有公开养老、教育业务的具体布局。
祝九胜对中国房地产报记者表示：“我们在这两块的投入没有减少，从收入来看是不断增加，现在就是减少亏损的状态。可以说，万科集团目前养老业务可以说是全国规模最大。”
张旭也对中国房地产报记者解释称：“教育和养老是重要的配套业务，我们花了很多精力培养标杆项目，探索商业模式，只是还没有形成成熟的商业模式，目前来说不赚钱的业务都是作为大配套的业务。”
去年喊停的万村计划，截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间。部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。祝九胜对此表示：“这块业务涉及主体比较多，历史上的问题也比较多。我们会克服过程中的困难，尊重各利益群体的诉求，做好平衡，会长期坚持做下去。”
中国房地产报记者还关注到，万科集团其他地区包括香港、纽约、旧金山、伦敦等市场在今年上半年贡献了41.93亿元销售额。而今年上半年万科集团就将海外业务放在了重要发展的位置，张旭被任命为万科集团置业海外的公司董事会主席。
张旭对中国房地产报记者透露：“我们把英国、美国业务装在海外平台，未来也会继续这么做。海外投资还是要看机会，看全球经济的周期，比较谨慎，也许哪一天机会出现，会加大投资，目前还是把已经进入的城市先做好，再进入新的城市。”
强调现金流稳定万科一向引以为傲的就是其稳健的财务结构，截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，持续保持行业低位。
与此同时，万科还大幅降低有息负债，从去年年末的2612.1亿元降低至今年上半年的2253.2亿元。换句话说，万科上半年加大了存量债务的清偿力度。
一直以来，万科都手持大量现金以便偿还高额流动负债。不过，今年上半年经营活动产生的现金流量净额为88.53亿元，投资活动产生的现金流量净额虽然比去年年末-486.44亿元有所改善至-77.2亿元，依然没有回正。
万科的财务费用达到了32亿元，同比去年23亿元增加了38%；负债总额达到了1.34万亿元，资产负债率85.26%，创企业自1991年IPO上市以来历史新高。
对此，万科执行副总裁、财务负责人王文金解释称：“上半年把部分短债转化为长债，融资成本稍微上升。另外跟去年同期比较，平均的债总量稍微高一点。公司依然会继续加大现金流的投入，提升资金管理效率，在这一块把它做到非常适当的水平，尽量降低财务费用。”
朱旭也强调：“随着金融监管缩紧，房地产融资会有压力。战略层面聚集‘基本盘’，市场层面积极销售积极回款，保持较高回款率，达到现金流稳定。万科布局了大量经营性业务，不断提升盈利能力。会努力汇聚资金，提高资金使用效率。”
（此文刊于中国房地产报8月26日07版 责任编辑 徐妍 ）