离婚协议约定房产归儿子所有，前夫猝死，奶奶来和孙子争“遗产”
离婚时约定房子归儿子所有，没过户，前夫猝死小柳和大张是原是一对农民工夫妻，两个人苦挣苦攒，在市区买了一套二手房，登记在大张的名下。2014年，两人协议离婚，约定把这套房子归15岁的独生子所有，但一直未办理过户手续。
2016年，孩子的父亲大张猝死。
丧事办完之后，孩子奶奶要求与孙子分割大张名下的这套房子。
还有一个远房叔叔也来了，说大张欠他40万元，要求从遗产中偿还。
孩子妈妈慌了。离婚协议究竟有没有效力？这套房子到底是不是孩子的？一旦孩子奶奶和债权人起诉，法院会怎样判？
这套房子，可以说是他们夫妻离婚前的全部家当，辛苦半生的全部！最近有一个当事人找到了律师，听完她的事情我们也是非常同情。我们就暂且将这位当事人称之为张女士，张女士和丈夫一直是背井离乡在外打工，好不容易俩人辛辛苦苦好多年攒钱买了一套小房子。
之后因为生活的矛盾最终导致感情破裂，两人协议离婚的时候约定那套房子是留给15岁的儿子的，后来俩人因为工作太忙没顾上办理手续，谁成想还没来得及办手续，张女士的前夫就猝死了。在前夫葬礼的时候，张女士的婆婆提出要以法定继承人的身份分割房子，同时也有一个远房亲戚生成前夫在去世前欠了自己40万的债务。面对一个要分隔遗产的继承人和一个债权人，张女士心里只想让自己打拼的房子留给孩子，只能求助律师了。
律师在这儿帮张女士这位妈妈拆解一下：
一、离婚协议的效力
据案情，双方为协议离婚，且房产当时、现在登记在男方名下，双方签署协议并备案于民政部门，该协议签署时，双方并未欠债，没有恶意避债的故意，该协议有效并不得反悔，其所有条款均应严格履行。从案件中我们可以看出，在张女士与前夫签署离婚协议时并没有债务的存在，房产虽是登记在前夫的名下，但是在离婚协议中已经将房子留给了儿子，离婚协议是会在民政局备案的，所有协议的内容都是合法有效的，协议签署时没有债务，自然也就不存在故意逃避偿债的事实，所以该份离婚协议从内容到手续都是没有瑕疵的，应当严格执行。
即：双方在离婚协议中约定房子归儿子所有，合法有效。即房子仍然合法有效的归儿子所有。
二、既然离婚协议合法有效，那么这套房子在孩子父亲生前已经处置，不属于遗产，所以孩子奶奶和孙子争的“遗产”，不存在。
张女士与前夫的离婚协议是在前夫去世之前签署的，离婚协议签署之日起房子的所有权人就变更了，也就不能算是前夫的遗产，而是儿子的个人财产，自然也涉及不到分割遗产的部分，故奶奶无权分割。
对此问题法律及最高法院没有规定，实践中处理也各不同，多有三种情形：对于这个问题法律上还没有官方的说法，但是生活中往往会分三种情况去区别对待：
第一种情形：不能对抗债权：
有些法院认为：根据《物权法》第九条规定，物权变动未经登记不产生法律效力，即使《离婚协议》约定房产赠与子女，但因未办理过户手续，房屋产权未发生转移，因此受赠子女未取得涉案房产的物权，仍可作为登记方财产可被保全、执行；
第二种情形：不能对抗物权，可对抗债权：
还有些法院认为：《离婚协议》已备案登记，合法有效，根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权，故可对抗债权人的追债，但不能对抗涉及房产产生的债权。翻译一下，就是如果父亲生前把房子卖了，是善意取得，孩子要不回来（可以向父亲要卖房子的钱），如果父亲对外欠了与该套房屋无关的债务，房屋不能作为父亲的财产用于偿还债务。律师咋这里把生硬的法条用一个例子来解释一下，如果说张女士的前夫在协议离婚同意时同意将房子留给儿子，在这之后又将房子卖给了不知情的第三人，那么儿子没办法问第三人要房子，但是可以和父亲要卖房子的钱。但是，如果是像案例中所讲，前夫产生的与房子本身无关的债务，是不可以用房子偿债的。
第三种情形：可以对抗执行：
《离婚协议书》约定将夫妻关系存续期间购买的房产赠与子女，且子女实际占有并使用该受赠房产，房产未办理过户，该房产仍登记在一方名下。该方离婚后所欠债务未能归还，向法院申请执行该房产，该房产受赠子女请求排除执行措施的，法院予以支持。如果父母对于子女的赠与只是登记在离婚协议书中，即使子女实际占有并使用该房子，只要房子仍然登记在一方名下，离婚后有债务为偿还的，债权人可以向法院申请执行该套房屋，法院应当予以支持。代表性案例为最高人民法院公报案件《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案》。
各级法院、甚至同一法院（包括最高院）对相似案件也有不同处理意见，但总的来看，如果受赠子女已经接受、占有房产的，多数可以排除债权人追偿。虽说生活中处理这类案件的方式各有不同，但是我们不难发现：大部分情况下还是排斥债权人追偿的。
律师个人观点：
律师认为，受赠人为未成年人的与一般赠与不同，未成年人的个人财产由监护人代持是常见情形，所以不能简单理解为房产未过户的仍属于赠与人，如果以后男方经营产生债务，不能以房产登记在男方名下为由执行该房产，要考虑生存权益与信赖利益的权衡问题。在本案中，受遗赠人是一个未成年的孩子，有一般的成年人赠与是有区别的，因为未成年人没有完全的民事行为能力和民事权利能力，所以未成年人受赠的东西往往是由其监护人代为持有的，大家要注意，代为持有和属于赠与人是两回事，我们不能等同，在处理这类案件的时候要充分的平衡生存权益和信赖利益。
儿子怎样才能把房子过到自己名下：
一般赠与合同为实践性合同，非公证等法定情形则可撤销；但《离婚协议书》约定将夫妻关系存续期间购买的房产赠与子女情形则特殊，该条款属于财产分割条款，不得任意撤销，儿子必要时可起诉母亲和爸爸的其它继承人，主张履行，法院判决后执行过户。离婚协议书中规定的赠与事项和普通的赠与合同不一样，在离婚协议书中的赠与事项属于财产的分割事项，不能随意的撤销。案例中的儿子如果想要实际获得房子可以选择诉讼途径，等法院判决后执行过户事宜。
四、本案教训本案教训就是，时间把问题变复杂了。如果双方离婚后及时去给孩子办过户手续（限购政策允许的情况下），此后的一切问题都可以避免。
同样因为时间把问题变复杂了的，还有继承案。不管遗嘱继承还是法定继承，律师建议，被继承人去世后及时办理继承手续。否则，因为继承人变动而导致继承手续难办的情形，屡见不鲜。最常见的就是白发人送黑发人，后白发人又去世，遗产发生转继承的情形。
当然，如果想要让自己辛苦一生积累的财富按照自己的意愿流动，不想给亲人留后患，不想看到亲人对簿公堂甚至反目成仇，生前一定要通过遗嘱等方式，把身后事安排好。对于所有的事情都不要拖延，决定做什么事情就要立马及时的去处理，毕竟我们谁也不知道明天和意外哪个先来。尤其是继承问题上，除了案例中未及时办理过户手续的情形，还有很多转继承的事情发生，比如在被继承人去世之后，继承人也去世的情形，为了我们的亲情不会变质，最好还是首选遗嘱继承，这样可以省很多麻烦。
【本文只是律师个人分析和意见，如有相似案例，以法院最终裁决为准】
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