WeWork上市延期 未来共享办公空间的机会有多少?
图片源:新浪新闻
美国共享空间WeWork已推迟首次公开募股,因其估值已从1月份的470亿美元跌至200亿美元。 当备受期待的列车遇到这样的命运时,有几个因素在起作用。 华尔街的分析师并没有看到它的到来。 CNBC的Jim Cramer周五表示,“停止WeWork交易。”
WeWork于2010年在纽约成立,其目标是为企业家,创业公司,自由职业者甚至更大的企业提供共享空间。 WeWork自成立以来发展迅速,使其成为世界上最大,最明显的联合连锁企业之一。它现在在全球拥有5,000多名员工和近600个地点,包括美国数十个城市和巴西,德国和泰国等32个国家的前哨基地。
来看WeWork的商业模式WeWork以一个价格从业主那里租赁建筑物,然后以更高的价格出租给客户。并非所有WeWork使用的地点价格相同;例如,购买巴尔的摩或纳什维尔的房地产比纽约市便宜。这些价格差异有助于防止WeWork的开销过高。租用建筑物后,WeWork会对它们进行转换,更新内部的所有内容,并添加咖啡馆,办公室和社区空间等功能。一旦完成,公司就会以更高的价格出租这些空间。除了赚钱租金外,WeWork还提供额外的服务,例如与当地企业的合作和汽车租赁。
聚合商,就像市场一样,是以自己的名义提供商品/服务的大品牌
灵活性是WeWork商业模式的关键,特别是当客户不再需要担心长期租赁时。该公司提供四个级别的会员资格:热点桌(短期长期均可),专用办公桌,私人办公室和定制办公空间。
对于单个工作人员来说,最便宜的选择是热点办公桌,当用户选择主要的WeWork位置时,随时出现,在公共区域挑选任何可用的座位并立即开始工作。对于那些想要更加稳定的人来说,WeWork提供的专用办公桌只能租给一个客户或一个企业。
各种规模的团队和企业也可以选择私人办公室,这些办公室配备了家具,随着企业的发展,可以容纳数十名工人。最个性化的选项是自定义构建,为希望使用CEO套件,会议室或实验室等功能自定义工作区的组提供最大的自由度。 WeWork侦察建筑物然后对它们进行改造,并已经为Facebook,微软,汇丰银行和德勤公司做过这样的事情。
谁是WeWork背后的投资者?据INVESTOR报道,WeWork的投资者包括一些全球实体,包括控股集团SoftBank,私募股权公司Hony Capital和房地产开发商Greenland Holdings。 2017年8月,SoftBank及其创始人Masayoshi Son向WeWork投入了44亿美元的巨额投资。其中包括30亿美元用于WeWork本身,即通过初级投资和购买现有股票,以及14亿美元用于WeWork扩展到亚洲市场:WeWork China,WeWork Japan和WeWork Pacific。在2018年8月,WeWork宣布再从SoftBank获得10亿美元的资金。
截至2018年,WeWork自成立以来多年来已筹集了近70亿美元的私募股权和风险投资资金。弘毅投资,联想控股和中国泛海等亚洲公司的巨大兴趣代表了WeWork在东方市场的有望扩张。除了亚洲投资者外,高盛(Goldman Sachs),J.P。摩根(Morp Morgan)和T. Rowe Price等西方公司也投资了曼哈顿的WeWork。
当然商业模式中也存在风险WeWork向房东支付了大笔资金,并且更多地融入了更新中,因此它依靠租赁给客户的收入来弥补其高成本。如果某个位置没有足够的客户来填充可用空间,或者如果客户租金不包括WeWork自己的租金,公司就会发现自己处于危险的位置。
WeWork已经在未来几年签署了价值180亿美元的租约,并承诺在全球租用1400万平方英尺的办公空间。作为大规模增长的成本,该公司已经注销了巨额亏损,并将自己的价值定为450亿美元。值得注意的是,创业公司的亏损期并非异常,尤其是在WeWork不寻常的商业模式中。
WeWork出租背后的思考但是像房东一样思考,WeWork的模型开始变得更有意义。在一段时间内与单个大公司签订一份合同比在短期内找到并租赁给几个不同的租户更容易,特别是如果建筑物位于不太受欢迎的区域。总的来说,管理工作和谈判过程对于一个租户来说要麻烦得多,而WeWork通常会在10年内租赁房产。这样可以减少建筑物所有者的时间和资源。 WeWork还通过吸引年轻的创新企业和策划富裕的客户,获得了巨大的媒体曝光率。 WeWork的模式通过吸引免费企业到其生态系统来支持当地经济,并且随之而来的是更高的房产价值(建筑业主的梦想成真),双赢。
WeWork的收购之旅WeWork处于共享工作空间行业的最前沿,并迅速成为其发展背后的推动力,最终证明了联合工作是新常态。在不到十年的时间里,该品牌有望在未来几年保持增长,特别是在全球企业集团的兴趣之后。
WeWork仍在动摇整个行业。在过去的几年里,它已经收购了办公室登录系统Welkio和物理数据软件公司Euclid等科技初创公司,以实现业务领域的统治。该品牌的应用程序刚刚重新启动了基于技能的新配置文件,以便在成员之间实现更好的联网。在2019年初,WeWork宣布了The We Company,这是一个包含联合品牌和两个新概念的实体:WeLive和WeGrow,将在今年晚些时候解释。
WeWork的IPO为什么延期呢?近日,据报道,这家美国办公室共享初创公司准备在本周为IPO进行投资者路演,然后在周一做出最后一刻的决定, 暂停和延期。
北京时间8月14日晚,共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,公司名为“The We Company”,拟议交易代码为“WE”。本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。
有些人指责有缺陷的商业模式,而另一些人则认为这缺乏公司治理。
WeWork有一个相对混乱的业务模型。甚至有人称它有缺陷。它提交了S-1作为一家技术公司在纳斯达克上市。它的高估值也类似于科技公司。但是,WeWork是一家房地产公司,技术在其收入模型中的作用微乎其微。 WeWork不是唯一一家估值过高的公司。自今年初首次公开募股以来,其他独角兽公司Uber Technologies(UBER),Slack(WORK)和Lyft(LYFT)均出现了两位数的跌幅。
WeWork业务模型以租金套利运作。它需要对房地产进行长期租赁,将其划分为较小的共同工作空间,并按短期合同提供。批评者对如果出现经济衰退或公司希望削减租金成本会发生什么感到担忧。 WeWork及其同行Knotel都为该模型辩护,并表示在困难时期,公司可以切换到灵活的空间。但是,两家公司尚未证明其主张。
IWG是一家灵活的空间租赁公司,在2000年初的互联网危机中苦苦挣扎。对办公桌的需求下降了,该公司在支付固定租赁费用方面遇到了困难。在过去的六个月中,WeWork已经遭受了巨大损失。在2019年上半年,其收入同比增长一倍至15亿美元,但其运营支出也增加至14亿美元。这令人震惊,其估值令人怀疑。
WeWork已将自己定位为初创企业孵化器,并收取高额租金。它提供的每人平均平方英尺面积为50平方英尺,而美国行业标准的标准范围为200-250平方英尺。
公司治理问题
其次是公司的公司治理问题。据报道,首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)似乎对该公司拥有过多的控股权。这种设置引起了公司批评者的强烈批评。为了解决这个问题,母公司We Company将Neumann的投票权从20变更为10。该公司还删除了允许Neumann的任何家族成员担任董事会成员的规定。首席执行官还正在处理与涉嫌欺诈交易有关的争议。这样的事情使投资者对公司的信誉产生怀疑。
根据WeCompany的说法,WeWork的IPO可能会在2019年底进行。据《卫报》报道,该公司必须在年底之前进行IPO,才能获得60亿美元的相关债务融资。 9月17日,由于围绕IPO的不确定性,WeWork的债券价值也下跌。
该行业是一个相对较新的行业,还没有经过验证的模型可以证明共享办公空间的盈利能力。有趣的是,WeWork计划如何创新和多样化其产品以建立良好的商业模式。简而言之,该公司必须做一些具体的事情,才能说服投资者相信它的生存能力,然后再为下一次IPO进行准备。
到目前为止聚合商业➕传统商业模式的上市情况,Uber的股价已经下跌了27%。它在9月17日收于34.29美元。Lyft股价在本季度也下跌了27%。它昨天收于48.06美元。
uber走势
lyft
我认为该行业可持续发展,首先要在整体租金降低成本,提高利润空间,其二,可以走创投,比如对入驻创新创业企业从孵化到融资到上市。简而言之,只有能说服投资者相信它的生存能力,然后再为下一次IPO进行准备。
据统计,2014~2015年间,我国共享办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻了46倍,到2016年超过4200家。经过几年的跑马圈地,目前优客工场、氪空间、纳什空间、梦想加等企业占据较大市场份额。我国的共享办公空间的壮大是有着一定的原因的,其中就包括甚至在去年接连收购了7个竞争对手,包括洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创火箭科技和方糖小镇。这些企业在被收购时,均已颇具规模。优客工场将于2020年赴美IPO。
欢迎关注麻辣说币