去柬埔寨买房？你的心真大！

去柬埔寨买房？你的心真大！

6月22号，柬埔寨西哈努克港一栋在建的7层大楼坍塌，造成54人死伤，其中的死亡人数甚至超过受伤人数。这是一起触目惊心的事故。

大楼的开发商是一名中国商人，建筑面积500平方米，租赁期20年，按原来的设计图纸计划建5层，钢结构，没有打地基。该商人一边盖楼一边招租，发现有意承租的人不少，于是就擅自增建两层，在装修的时候大楼倒塌。

事故发生后，商人被逮捕，西港的建设主管部门出来说，发生坍塌的建筑物没有申请施工许可证，属于违规建设。在柬埔寨，报建的成本大概需要1万美元，包括这名商人在内，很多人宁愿花费5000美元去请客走后门也不走正规流程，这也是一种“中国方法”。

由于塌楼事件，现在西港在重新审核各类建筑是否符合审批流程，这有利于建筑标准和质量的提升。与此同时，原本经营很多年的工厂厂房，也需要拿当年报建的文件去重新审批，这也给很多企业带来很大的不便。

中国的改革开放创造了很多财富，创造了经济上的“中国奇迹”，这其中有很多不可复制的因素，不等于这一套换个国家也可以行得通，做生意的模式也是如此。目前很多人跑去柬埔寨投资，往往只靠着别人只言片语的介绍，或者一两次短期考察就下决定，盲目地以为柬埔寨就是以前的中国，让当地人产生“人傻钱多”的印象。还有很多人不守规矩，喜欢走捷径，败坏了中国人的声誉。

柬埔寨是一个什么地方？在评估柬埔寨适不适合投资之前，首先需要分析它跟其他国家有什么不同。

第一，柬埔寨是一个佛教国家，95%是佛教徒。在目前世界范围的动乱中，有很多是由宗教原因引起的，但由佛教所引发的极少。整体而言，佛教徒是比较善良和容易相处的。

第二，目前柬埔寨人生活上还是比较清苦的。当地人上下班坐的都是货车，密密麻麻很辛苦地站在车厢里，吃得也很差，所以时常有工人因为营养不良而晕倒。

第三，柬埔寨生产成本在不断提高。因为有工会在争取权益，政府为选举也要拉拢工人，因此每年都在提高最低工资。综合起来每个工人单月成本在320美金左右，这甚至和国内一些地区的用工成本接近。用工成本快速上涨，让很多在柬企业主头疼不已。

第四，柬埔寨人的家庭观念很浓厚。好处是工厂不需要包吃住，就算提供宿舍，他们也不愿意住，下班一定要回家。坏处是他们不愿意背井离乡出去打工，除非工厂开到家门口。

柬埔寨有1500万人口，里面有130多万人是到国外打工，主要到泰国、中东、韩国和马来西亚。剩下的人里面，在制造业工作的不超过100万，原因主要就是工人一定要在家门口就业，远的地方不去，而工厂主要集中在一些城市的工业区里面。不过你也不用担心工人不够，因为在你来开厂之前，已经倒闭掉了10家工厂了。

另外，在柬埔寨，很多时候都是男方住在女方家里，很多父母不只为女婿送上嫁妆，连整个家都送给你，所以中国小伙子假如还没有结婚，可以考虑去柬埔寨找对象。

第五，柬埔寨的气候很适宜农业生产，平均温度在32°C左右，只有雨季和旱季之分，虽然经济不发达，没有完善的水利设施，但也不会饿死人，甚至每年还有接近10万吨大米出口。泰国大米种植可以做到一年三熟，越南一年二至三熟，柬埔寨基本只是一年一熟。因为没有水利系统，只能按照自然气候来种植，这使得柬埔寨米的质量比较高。

第六，柬埔寨的贫富分化很厉害。普通人生活很艰苦，但有钱人的财富多得令人乍舌。劳斯莱斯这样的豪车，往往一摆出来就卖光了。财富高度不集中，意味着寻租空间很大，对营商来说就未必是坏事情。

第七，柬埔寨的行政效率很低。一个工厂要做出口，需要到柬埔寨发展理事会（CDC）办手续，从申请到批下来，要盖27个印章，经过27个部门。此外，货柜的清关费等于中国的3.5倍，越南的4倍，这还只是明的费用，不包括暗的，海关收的钱有打单的，有不打单的。还有商检，我好几年没有见过任何商检，但是它有发票。这就是柬埔寨。

1. 效率问题

在柬埔寨招工很容易，但工人的效率比较低。举一个例子，我们工厂当时搭建一个考勤打卡的通道，需要砌的砖不会超过10000块。在国内，一个熟练工人一天可以砌2000块砖，而我们的小工程交给一队柬埔寨人做，由一个包工头带7个工人，足足做了一个月！

不过柬埔寨工人有他的好处。工厂流水线每道工序都要求固定化、标准化，在中国教会工人之后，回头他会按自己的想法做，因为他认为自己的办法效率更高。中国工人是很聪明，但他不会考虑到下一道工序的衔接问题。而柬埔寨的工人，只要带到他学会，就会每天按部就班地执行，而且通过管理，产量也会慢慢地提高。

2. 加班态度

我有一个观察就是“中国工人没有今天，柬埔寨工人没有明天”：中国工人上班时没有人会问今天晚上要不要加班，如果真有人问，也有人会善意地提醒“灯熄了就下班了嘛”。柬埔寨的工人权益保护意识比较强，加上欧美等国家要求供应商加强劳工权益保护，所以如果要求工人加班，都需要进行登记，需要工人心甘情愿地加班才行。

这是因为柬埔寨人本身有乐观的特性，虽然他们的生活看起来清苦，但他们自己并没有觉得苦，在世界幸福指数的国家排名中，柬埔寨一直都位列前十。他们没有攀比心理，不会患得患失，认为“今天的快乐比明天的财富更重要”，所以国民的储蓄率低，赚到手的钱很快就花完了。你跟柬埔寨工人说明天的计划和规划，他们是听不进去的。

3. 工厂的隐性成本

柬埔寨的公众假期很多，去年竟多达35天，虽然去年最低工资是174美金，但折合假期的成本来算，去年成本比今年还高。柬埔寨政府也意识到这个问题，明年开始减少6天公众假期，对于工厂来说就意味着减少了十多万美元的成本。

这是因为中国的工厂是计件的，出货之后停工了，工人就先回家，没有工资。而在柬埔寨，工厂停工依然要给工人50%的工资（以平均工资算）。

4. 管理者的心态

近年来，不少中国制造业企业到柬埔寨设厂，中美贸易战爆发之后就更多了。这些企业，有赚钱有赔钱的，有的企业三天两头罢工最后做不下去了，有的企业则一直运转顺畅。这里面的一个重要差别就是管理者的心态。我所管理的工厂，都没有发生过罢工，其中有什么特别之处？

管理企业就像排演剧本，每个角色都要事先设计好。我自己一直是扮演一个“大好人”的角色：我学过跌打和医术，遇到有工人上班时扭到脚，我就选择在车间现场帮他治疗，是真的有效果的。加上日常管理中对工人的一些关照，所以工人对我还是非常尊重的。

柬埔寨以前是法国的殖民地，所以当地人做生意也习得了法国人的方式。他们和你做成一笔买卖，就希望之后三年不再见到你，所以在计算利润方面，会给自己预留很大的空间，有一种“开一单吃三年”的心理，不会无原则地接受客户讨价还价，如果觉得客户还价低了，就不愿意继续交易。

而中国人恰恰相反，不愿意放走客人，10元的商品客户觉得贵，可以给你6元的，6元还觉得贵，没关系，还有2元的……不断讨价还价，尽量留住客户。

所以柬埔寨商家很怕中国商人的竞争。尽管柬埔寨人普遍比较友好，但是在商业竞争方面，可能早晚还是会发生摩擦。国内的很多商人，因为过往30年都是比较顺利的，到了国外容易自以为是，用在国内形成的习惯去做，就很容易犯错。

柬埔寨的土地原则上只卖给柬埔寨人，其中包括申请入籍人士、成功拿到身份证和护照的人。中国的土地只有使用权，柬埔寨则是永久产权。

现在的柬埔寨的土地市场还处在“面粉价值高过面包”阶段——已经完成建设的土地就是“面包”，包括高楼、厂房之类，“面包”的用途已定，升值空间不大，而“面粉”也就是未开发的土地则意味着无限的可能性。

柬埔寨的土地没有区分工业土地和住宅用地，但当你的建筑落成之后，那就等于固定了用途，再想改成其他用途，就行不通了。我2013年买的房子，到现在升不到50%，而如果当时买了土地，起码涨了10倍。

现在西哈努克港的土地价格已经从几十美元一平炒到几千美元。购买土地之后做什么？很多人都会想做“黄赌毒”牟取暴利，所以西港到处都是赌场，这是一种很不健康的发展思路。柬埔寨政府已经意识到有问题，中方也派遣不少人过去，协助大力打击网络赌博，近期就抓了100多人，今年以来遣送回国的已经超过700多人。

柬埔寨买土地是买实际使用面积，所以成本更容易算，用地摊比例计算，目前最贵的楼盘造价也不会超过800美元/平方米，而现在金边的房价要卖到3000多，利润非常高。但这跟国内一线城市动辄5万人民币以上的房价相比，仍然是很便宜的，所以很多人跑到柬埔寨，一买就是好几套。这些人仍然沿袭国内的思维，认为房子一定会涨。

其实柬埔寨在2008年就已经有过一次房地产高潮，有一栋叫做40层的大楼，盖好40层之后就没了下文，公司倒闭了。那栋楼闲置了10来年，最近才有中国公司接手要重新装修。

所以我的看法是买楼要谨慎，因为房地产要真正能够发展起来，是要在市政建设比较好的情况下。而柬埔寨目前的道路建设、电力等基础设施，跟中国完全不能比，即便在金边，大部分道路也是坑坑洼洼；电力供应属于看天吃饭，雨水多的时候甚至可以出口电给越南，一旦两个月没下雨，连首都都会供电不足。更要命的是，变电站等设施大都又旧又烂，即使有电也很难发挥作用，所以我们的工厂才会一天停电10多次。

商品房视野比较好，但停电了怎么办？工厂还可以放发电机，你买商品房怎么去放发电机？

简言之，这种高层楼宇，柬埔寨一般人住不起，因为贵；那些住得起的柬埔寨人则不会去住，因为不方便。现在去买房的中国人都不是自己住，很多人一买就买几套，买来做什么？期望有人继续以高价接盘，实现投资收益，但真的能转手吗？可能一半价钱都不可能

所以对于柬埔寨的房产，我的看法是，10年后再来投资。说句得罪人的话：目前去柬埔寨考察，最坏的还不是带你去赌场的人，而是带你去买房子的人