「后WeWork时代」投资风向：联办失宠，菜场墓地才是新欢？
文丨银昕
近日有消息称，WeWork的主要投资方软银集团(SoftBank)已决定向WeWork注资50亿美元以帮助其度难关，资金直接来自于软银本身而非其愿景基金。软银在注资后将持有更多WeWork股份，但仍不占控股地位。
从估值470亿美元到暴跌至150亿美元并延迟上市时间，到需要大股东出手相助，WeWork IPO的受阻引来了业界人士对联合办公业态本身商业逻辑的讨论和质疑。
行业标杆不断出现状况，联合办公是否可以成为一门正常的生意？头部企业上市遇阻之后，业内其他跟随者，尤其是也有意上市的泛头部企业是否会受到不利影响？
Proptech研习社于10月15日在北京创富港众创大厦举办了主题为“WeWork后时代的资本风向”的第18期VTalk沙龙，来自投资机构和不同空间运营方的从业者对WeWork上市受阻、估值暴跌背后原因以及联合办公行业本身商业逻辑能否成立等话题进行了热烈讨论。
以下为与会嘉宾精彩观点摘要：
北京世嘉融金投资顾问有限公司总经理 侯勇
侯勇认为，WeWork的商业模式本质上是租下物业之后再改造装修成联合办公的形式以桌位数量为单位对外分租，其实质是重资产的“二房东”地产模式，但却被包装成了科技和互联网企业以寻求资本市场的青睐获取更高估值。
“这种模式本身获取物业的成本就高，出租率不能保证稳定，再加上后期装修和运营所投入的成本，本应‘开源节流’的经营模式反转，由此导致了估值大幅下跌。”
侯勇认为，另一个原因是随着投资人对风险越来越谨慎，以及对确认盈利更加重视。“总的来说就是互联网创新型企业的外衣与实际在做的‘二房东’模式之间有角色差。”
值得注意的是，与WeWork同处共享经济赛道的短租民宿企业Airbnb于上月声称计划于明年上市。作为共享经济“鼻祖”之一， Airbnb目前是美国估值第二高的“独角兽企业”。
在侯勇看来，与WeWork相比，AirBnb与互联网创新性质更沾边，因为其获客的方式是通过互联网，互联网在其商业模式中占有更重要的地位，其未来可期待的天花板也更高。
Funwork华北区营销总监 刘渝鑫
刘渝鑫认为，经营的本质不外乎“算账”二字，联合办公实际上是个微利行业。
与真正的互联网平台创业相比，平台一旦形成壁垒，边际成本会非常低。“但联合办公是一个伪逻辑，如果把自己当成一个平台，边际成本却并没有下降。因为引进任何一个客户入场，都需要在物业、水电和人员上花成本，这些都属边际成本。”
刘渝鑫认为将联合办公做成平台经济根本不可能，边际成本没有因为平台的存在而降低。“从成本逻辑来看，这不是一门好的生意。如果市场上真有需求，最多也就是一门配套生意。为提升楼体的整体服务水平，以联合办公形式为企业提供配套服务。”刘渝鑫说。
从服务中小企业及初创团队转而吸引大客户入驻是否是解决之道？刘渝鑫表示大客户的入驻需要联合办公降低一部分租金才可签十年长约，而初创团队租期短且续租率不能保证，最终还是由“二房东”即联合办公运营方承担了所有风险。
摩宝科技董事长 赵李贝
赵李贝认为孵化器和联合办公等创业服务机构对真正伟大的创新者意义有限，他认为真正伟大的企业不是在孵化器等机构中培养出来的，“微软、苹果、亚马逊、华为、阿里、腾讯等企业都不是被孵化和加速出来的。”
赵李贝表示，他所创立的摩宝科技以打造和运营即需即用、无处不在的分布式多功能集成产业化空间为商业模式，他认为传统意义上的联合办公不是一门好生意。
“生意分为两种，一种是单纯地贩卖商品或提供非标准化的服务，比如制造业以及裁缝，这些产业交易与时间和用户增量无关，无法被时间赋能，不是好生意；好生意是指随着时间与用户的发展，被时间赋能后会产生指数级的聚集效应，与时间及用户的发展呈指数级增长正相关的产品及服务。”而联合办公很难被划入第二类生意。
与之相比，赵李贝认为此前不被看好的共享充电宝已被证明是一门好生意。“即便最近涨价了，但我们还是离不开共享充电宝。好的生意是你明明知道它贵，但就是离不开它。”
赵李贝说，共享充电宝的商业模式精确把握了人性的特点，至今都不用担心是否有人将充电宝盗走，“因为我们已经形成了一种习惯：手机没电了马上充，一旦充满绝不想再带着充电宝负重，恨不得马上归还。”
北京洞鉴咨询服务有限公司CEO 刘龙
刘龙通过对国内的WeWork跟随者优客工场等联合办公的观察，认为这条商业模式本身没有问题，可以走通，“但一定要模式清晰 ，走精细化运营的路”。
刘龙表示，联合办公非常依靠精细化运营能力，但目前的短板很明显。精细化包括拓展、招商和运营，目前联合办公在招商方面的人员是不具备招徕大客户的能力的，一直只能靠创始人等“大V”的刷脸赋能。
在人员投入上，刘龙认为联合办公的运营人员从企业角度很难将定义其角色，定义为行政人员、物业人员并不合适，这些人不具备联合办公所需要的精细化运营能力，有些联办企业所投入的运营人员之前所服务的客群与联合办公业态都相差甚远，不可能满足联办的要求，“这批人未来的职业发展方向都是个大问题。”刘龙说。
光大安石投资部高级投资经理 陈名明
陈名明表示，市场确实存在对灵活、小单元办公的需求，从产品设计和服务理念看，WeWork还是做了很多有益的探索。“很多国内联合办公企业也把WeWork看做标杆，学到了一些不错的理念，比如面积规划和空间排布、智能和IT技术的应用，还有共享配套服务理念。”
WeWork目前在资本市场遇到了一些估值问题，这不代表这类办公需求是伪需求，但应该会给从业者带来更多反思：怎么样回归到满足客户的差异化办公需求，怎么样实现可持续的发展而不是过度追求规模而忽略单项目的盈利模型。类似创富港这类控制资产/租约入手价格，通过适当（而不是过度追求硬件环境的“高大上”）改造，再加上适当溢价出租，实现了物业的高出租率和用户的高性价比。从不动产角度看，单店盈利模型经得起检验，这才是可持续的。
WeWork IPO遇阻之后，业界对联合办公商业逻辑能否形成完整闭环的讨论甚多，但在标杆企业遇挫之际，身后的追随者们并未一致悲观消极地看待行业未来走向。氪空间创始人刘成城此前在接受Proptech研习社专访时就曾表示，“WeWork大规模关店就是我们捡漏的时候。”
当然，也有的与会投资者有了新的标的：菜市场、墓地、环保建材、装配式建筑...
以巨额亏损换取快速规模扩张的做法已被证明无效之后，随着跟跑者调整策略控制规模，将实现盈利作为主要目标，联合办公随着“后WeWork时代”的开启也许会迎来一丝转机。