日本90年房地产崩盘的前生今世
稍微关注金融的朋友应该都知道，最近人民币又升值了。相对于人民币升级的利弊稍微去查一下百度百科都门清，所以今天咱们不谈这个。
咱们来聊一聊日本历史上货币升值所带来的影响。
大家都知道美元之所以这么保值，是因为跟石油捆绑在一块儿了。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国就受不了啦，出现了严重的通货膨胀，为了治疗通货膨胀，美联储这个金融界的爸爸三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国利率上升到20%左右，资本家嘛，手里有大批闲钱，这时候就像闻到了腥味的猫一样。大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，美元升值了，美国生产的小汽车在世界上卖的就贵了，就没有竞争力了嘛，所以造成美国对外贸易逆差大幅增加。
在这一背景下，日本在干嘛呢？
日本在“二战”后实行的是一种德国模式的变体，现在叫“东亚模式”，类似宏观计划经济围观市场经济的模式，固定汇率，出口导向通过这种模式，再加上日本最强的一代人的不懈努力，日本从二战后到1973年实现了每年8%以上的增速。这时候的日本人天天跟打了鸡血一样。
在对外贸易中日本占了美国人便宜，一直有贸易顺差，日本当时确实把汇率压得很低，日本普通老百姓买美国的东西特贵，基本不买美国的产品，美国买日本的东西却特别便宜，疯狂消费日本产品，能不贸易顺差嘛。时间一久美国人肯定不能忍啊。
所以日美之间冲突不断，在三十多年间持续爆发了“彩电摩擦”，“纺织大战”，“汽车贸易摩擦”，“钢铁贸易大战”，值得了解的是日本就是在美国这样的摩擦中越来越猛了，到了80年代，日本成为世界上第二大经济体，很多日本企业都做到了世界第一，日本人均收入是美国的145%，这时候的日本人觉得自己可是牛掰坏了。
美国人肯定是要收拾日本的，他是怎么做的呢，核心一点就是让日元升值。
为了改善贸易顺差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。
日元大幅升值打击了日本的出口企业，日元升值就意味着日本生产的产品变贵了，在国际市场上就没有竞争力了。日本ZF为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，开始宽松的货币政策，正是因为这一因素，房地产这头洪水猛兽有了滋生的土壤。
降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。1986年这一年，日本央行连续5次降息，市场一下子资金充裕，大量银行放水的钱无处安放。
举个栗子：
如果你是一个布厂的管理者，你手里赚了一大笔钱，首先考虑是市场行情，是否允许你扩大生产，生产太多的布卖不出去怎么办呢？
这时候肯定会有人告诉你，你手里的那么多钱，存银行肯定是不行的啊。你得学会让钱生钱呐。
钱生钱该怎么办呢？简单一点来说，就是找有升值趋势的东西。这时候你就会发现，日本国土面积很少，所以房子就是有升值趋势最理想的硬通货。
房子会升值是日本全民的共识，大家都觉得房价会越来越高，有了这样的共识，而这时候的银行又愿意贷款给你钱。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低嘛，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。 来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。
那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。
热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。
房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。
首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。
其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。
再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。
高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
随后日本央行从1989年开始温和提高利率，降低货币供应。到了1989年底，日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长，这人还有一个名声，叫“平城鬼才”
因为这个在中国东北长大的三重野康极其讨厌通胀，日本当时主流经济学家当时觉得投机是市场行为，市场是不会错的，所以日本的经济学家极度讨厌三重野康。
他上台后日本五次提高利息，终于在1990年8月，日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%，这下可出麻烦了，股市和房事都被断了货币供应，涨不动了，没人接盘了。
泡沫终有戳破的一天，戳破这个泡沫的人就是三重野康。有人说他的手法太重，也有人说他雷厉风行有一股虎劲儿，但历史总会教会我们一些道理。
从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。
现在，房贷是有利于身心健康的，可以治疗中二病和精神病，一旦背上房贷，整个人就变得务实而且克制，少了很多自视清高和年少轻狂。从背上房贷那一天起，就是个悲催的成年人了。
扩展资料：
楼市崩盘，指房产市场价格，突然出现急剧下跌。崩盘最初是股市里的用语，现今被楼市广泛引用。楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。