为什么美国超级富豪喜欢当“地主”?

为什么美国超级富豪喜欢当“地主”?

“劳动是财富之父,土地是财富之母。”

如今,许多美国亿万富翁们正在怀俄明州、蒙大拿州和德克萨斯州购买大型土地,成为“地主”。他们甚至还将土地称为“最硬核”的资产。譬如,比尔·盖茨拥有26.9万英亩土地;杰夫·贝佐斯拥有42万英亩土地。

为什么美国超级富豪喜欢当“地主”?今天,《家办新智点》为你一一揭秘。

文 | 家办新智点

01

美国富豪爱当“地主”

在美国,许多私人富豪至少拥有数10万英亩的土地,其中少数人甚至拥有超过100万英亩的土地。

而排名前十位的私人土地拥有者共有超过1300万亩土地,占美国国土面积的 0.5%以上。这些人中,一部分是家族继承人,早在1800年代就继承了祖先留下来的土地。其他人则是白手起家的富翁,在完成原始的财富积累后,开始不断收购土地。

富豪们往往喜欢在西南和西海岸投资大量的房地产土地,喜欢在得克萨斯州的南部、西部以及新墨西哥州投资牧场。而加州、怀俄明州以及蒙大拿州的大片土地中,既有牧场也有农场,可用来饲养牲畜、生产木材。

美国的土地投资,分为木场(森林)、农场(农田)、牧场三大部分。

在农田方面,据2021年1月《土地报告》爆料称,盖茨家族现在是美国农田最大的私人所有者,通过Cascade Investment LLC拥有24.2万英亩的农田。这使得盖茨家族领先第二大农田所有者奥弗特家族超5万英亩。

盖茨家族所拥有的土地在美国的分布图

除农田外,盖茨家族还拥有过渡用地2.6万亩,休闲用地1234亩,拥有的土地总面积共26.9万英亩。其中,最大面积的土地位于路易斯安那州(6.9万英亩)、阿肯色州(4.8万英亩)和亚利桑那州(2.6万英亩)。

据悉,Cascade近十年来一直在收购美国的农田。2014年,该基金在加州、伊利诺伊州、爱荷华州、路易斯安那州和其他州拥有至少10万英亩的农田。

Cascade最大的一笔投资是在2017年。该基金从加拿大养老金计划投资委员会 (CPPIB) 收购了5.2亿美元的农田资产。这批资产以前由美国农业公司 (AgCoA) 所有,它占据了Cascade当今所拥有的大部分面积的农田。

2018年,Cascade以1.7亿美元收购了华盛顿约1.45万英亩的优质农田,卖方为另一家主要机构投资者约翰·汉考克的人寿保险公司。

此外,盖茨基金会也已投资农业超过10年。从投资方向上,可以猜测,其购买土地或为更好地促进农业可持续发展,包括促进高产、研究开发耐气候作物等。另外,Cascade的子公司之一Cottonwood Ag Management是Leading Harvest的成员,这是一个旨在促进可持续农业实践的非营利组织。

而亚马逊创始人杰夫·贝佐斯购买土地的原因,或因其在祖父母的德克萨斯牧场度过了童年的夏天。如今,他所拥有的土地也在德克萨斯州。

02

为什么美国富豪爱买土地?

虽然盖茨可能是美国最大的农田所有者,但他绝不是最大的个人土地所有者。

因其电信企业Liberty Media、Liberty Global和Liberty Global而被戏称为“有线牛仔”的约翰·马龙 (John Malone)是美国最大的单一土地所有者,拥有220万英亩土地。2010年,他通过购买位于新墨西哥州29万英亩的贝尔牧场,超越了CNN创始人特德·特纳,成为美国最大的个人土地所有者。

约翰·马龙

此外,约翰·马龙还在美国各地购买了地块,包括科罗拉多州、怀俄明州、佛罗里达州、缅因州、新罕布什尔州和马里兰州。

为什么美国富豪们热衷于购买土地?约翰·马龙曾说表示,“生产性土地是历史上为数不多的永久价值之一”,这句话或代表了许多富豪的心声。

“这是一项价值不断增加的资产,”美国农田信托公司CEO约翰·皮奥蒂也曾说,“它具有巨大的内在价值。除此之外,它还是一种有限的资源。”

土地资产的投资收益主要表现在以下几个方面:

首先,强劲的历史回报。

耕地收益有两种形式:一是租金和作物支付的当前收入;二是出售标的资产带来的价格升值。1992年至2020年间,美国农田的平均年回报率为 11.0%,高于股票市场的平均年回报率8.0%。


公开交易资产和实物资产表现(1992 - 2020年)

注释:资产类别由以下指数代表:私有美国农地- NCREIF农地指数;私营美国商业地产- NCREIF房地产指数。索引是不受管理的,不能用于直接投资。资料来源:NCREIF,公开数据。

其次,被动回报。

农田提供了一种有吸引力的被动收入来源,使投资者能够多样化收入来源。另外,作物支付价格会随商品的价格波动,而农田却不会。这意味着,农田可以有效地对冲通货膨胀。

第三,投资多元化。

据估计,比尔·盖茨一半以上的财富都投资于技术,并在技术投资领域赚了数十亿美元,但他深知投资一些其他的资产类别对于财富保值增值的重要性。譬如,股票、债券、商业房地产和黄金等资产类别或会出现波动,但农田投资则波动很小。例如,在金融危机期间,标准普尔500指数的最大跌幅为-46%。同期,NCREIF农田指数却上涨了17%。

第四,低波动性。

农田是一种极低波动性的资产类别。如上图所示,1992年至2020年间股市波动率为17.2%。相比之下,美国农田的波动率仅为6.9%。

在新冠疫情流行的前几个月,这种波动性差异得到了体现。2020年第一季度,美国股市下跌了-19.8%,原因是新冠疫情的封锁导致了经济缩减和投资者的恐惧。第二季度,市场反弹的速度几乎一样快,回报率为20.0%。相比之下,新冠疫情对农田收益的影响要小得多。农田回报率在2020年第一季度下降至-0.1%,并在2020年第二季度上升至0.6%。

第五,可持续性。

投资农田有利于全球经济发展,并增加可持续性资产。据《国家地理》报道,通过采用技术和可持续耕作方法,农场的产量可以增加一倍或三倍。因此,农田投资能够为地球上约90亿人提供食物,能够有效保障粮食安全。

另外,可持续的耕作方式也增加了土地的价值,为地球和投资者创造了利益。然而,投资新技术需要前期投资。因此,投资农田是农民、投资者和环境的共赢。

如今,农田投资不再是超级富豪的“专利”。投资者不及比尔·盖茨的财富水平也可以投资农田。Farm Together等投资平台正在为合格的投资者创造机会,以低至1.5万美元的价格投资农田。

截至2020年,美国农场地产每英亩土地的平均价格

第六,通过租赁,获得回报。

私人土地所有者会利用土地,通过多种方式获利。据美国农业部数据显示,美国9.11亿英亩的农田中约有39%出租给农民,其中80%的出租农田归私人地主所有。

“年轻的农民很乐意租地,因为不管是老是少,这都是生意。”盈透证券董事长、拥有58.1万英亩土地的Thomas Peterffy说道。

“如果你购买一个农场,并将现金租赁租约到位,你将看到大约2.5%的资本回报率,”Peoples Company总裁Steve Bruere说。

从历史上看,美国的土地一直是一项有吸引力的投资,因为其具有长期升值、税收优惠的价值,这使得它比许多奢侈品投资更稳定、更可预测。除此之外,土地还可为富豪们提供高品质的生活。如,许多大型牧场不仅可以用来养牛,还可用于娱乐,例如狩猎、钓鱼、度假等。

03

美国土地交易频繁

如今,美国的土地交易市场正在蓬勃发展。

“由于利率处于历史低位,拥有牧场是一项非常有吸引力的投资”,一位美国行业人士说道,“合格的买家现在能以3%的利率购买牧场,或对牧场进行融资。由于疫情影响,‘城里人’正在寻求购买牧场的机会,以逃离人口众多的地区,这样他们就可以呼吸到清新的乡村空气。”

在卖方市场上,众多富豪正在出售他们的土地。

亿万富翁科赫工业的董事长兼CEO查尔斯· 科赫在德克萨斯州的斗牛士牧场以1.24 亿美元的价格上市出售,烟草亿万富翁布拉德·凯利在新墨西哥州的麋鹿谷牧场以9600万美元的价格上市出售,葡萄酒商雷蒙德·邓肯在科罗拉多州的钻石尾巴牧场以4500万美元出售,高尔夫球手格雷格·诺曼在科罗拉多州的七湖牧场以4000万美元出售。

同样在买方市场上,富豪们争夺土地的热情很高。

2020年最引人注目的是纽约亿万富翁Bloomberg大股东、联合创始人兼CEO迈克尔·布隆伯格以4479万美元收购了亿万富翁KKR联合创始人亨利·克拉維斯和亿万富翁家得宝联合创始人亚瑟布·布兰克拥有的4600 英亩科罗拉多牧场。

另据报道,亿万富翁奈飞创始人里德·哈斯廷斯正在科罗拉多州建造一座占地2100 英亩、耗资2000万美元的Lone Rock Ranch大院。

尤其新冠疫情期间,土地托管期限明显缩短。随着城市压力的加剧,富豪们想要利用土地资源变现的时间明显缩短。大多数买家,早已开始在土地这块画布上,描绘他们未来对于房屋和谷仓的梦想。

土地,正在成为美国富豪和新投资者的“新宠”。

(《家办新智点》提醒:本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。)

相关推荐