广发抵押利率降至最低2.6%,银行抵押“2”时代即将来临?

广发抵押利率降至最低2.6%,银行抵押“2”时代即将来临?

本文写于2022年12月,保鲜期三个月,适用地上海。

要点引用:

2.6%~3%的政策号称只执行到2022年12月31日。是否是烟雾弹,看各方博弈,毕竟这个时间点很敏感,2023年一季度是许多银行的“开门红”。银行抵押利率步入“2”时代,可能是大趋势,但目前仅是股份制银行的“局部战役”。

2022年大半年,大家都在降息,广发却硬刚3.65%。先输招某、浦某,有一段时间又输厦某、温某。

但沉默的智者看上去像哑巴,优秀的猎人往往等待时机。股份制银行的融资成本不敌大行,他们若想生存,只能集中优势兵力,在一年中的某段时间冲一波优势。

11月,广发利率突击至2.6~3%,并且最高85成,打得许多银行措手不及。

和去年3.35~4.35%的利率洼地相比,广发方案已有1个点的利差,且最高85成,市场上多数方案最高7成。先别急,听一波正经的方案分析:

测试情况:

1. 收入较高,资产较多的老板,容易拿到2.6%的利率

2. 房龄小于20年,资产负债率低于85%的老板,容易拿到85成。

3. 流水不多的老板,只能拿2.8~3%的利率,以下相同。

4. 征信有小问题的老板。

5. 企业名下房产。

6. 房龄高于30年不超35年。

7. 想要放款快的老板。

方案框架:

(本文供专业参考,非个案推荐,融资须谨慎)

【利率政策】:优+

暂列综首。2.6%的优惠利率需行长特批,较喜欢收入高、资产多的老板。即便2.8~3%的普通利率也甩他行第二名0.2~0.45个百分点。

政策号称只执行到2022年12月31日。是否是烟雾弹,看各方博弈,毕竟这个时间点很敏感,2023年一季度是许多银行的“开门红”。

【成数政策】:优+

这个利率能做85成的方案非常少,且别墅能做7成。同质化高成方案利率至少3.65%起,且最新某老牌85成方案已降至8成。

85成要求住宅20年内,别墅15年内,且资产负债率不超85%。85成上限1000万。

【额度上限】:良

上限1500万,实测倾向喜欢1000万内的老板。他行方案已有30%能做1500万以上。

【还款模式】:综合评分 优-

方案1、先息后本每年无环本续贷(授信10年):良,名字很讨巧,但实际就是1年1循环,做个无还本续贷手续,见仁见智,主动权在银行手上,虽然广发属于老牌的中长期方案。

长期置业、中期经营压力较大、房产一般的老板,面对每年有潜在循环要求的方案得慎重考虑,理论上方案2更偏向这种状态的老板。方案1对回款快、存货周转率高的老板相对安全。但多数喜欢本方案的老板(无论用于经营还是长期置业)偏向选择方案1。毕竟利率比较低,实在不行换备手方案。

方案2、等额本息20年还款法,3年无还本续贷(授信10年):优,这个方案类似招某等额方案,理论上存在利率优势。但少有老板尝试。适合长期置业、怕收贷的老板。

【年龄】:良。中规中矩

【国籍要求】:优。接受主贷人港澳台,非权利人配偶外籍。

【征信要求】:优。相对宽松,忽略500元以下的非故意逾期,当前逾期提供结清证明。

【流水政策】:优。800万内轻流水,0.3倍覆盖借款金额即可。

【速度】:优+。最快一周内拿款,转贷支持提放保险。

【双证】:良。营业执照,新入股满6个月。

综上,广发此次降息是战术性的,突发性的。银行抵押利率步入“2”时代,可能是大趋势,但目前仅是股份制银行的“局部战役”。2.6~3%的利率下调,对我们企业主的作用是积极的,老板们降低了经营成本,对市场进一步下调利率给出了合理预期。

但我们企业主应当头脑清醒,分清哪些方案倾向做中短期,哪些方案喜欢做中长期。不要需长做短,以免抽贷;不要需短做长,利率不太划算。正常经营多数适合3~5年先息。优质、回款快的企业可考虑低息每年循环,配无还本续贷来降低财务成本。

注意:不同支行、操作团队的风控角度可能会有些许差异,本文仅展示实测过的结果数据。

我是睦融智,唯道、善贷、且成。欢迎企业主、银行老师交流学习。